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抵押登记对不动产抵押合同的效力影响/吴培华

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 19:05:42  浏览:9277   来源:法律资料网
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抵押登记对不动产抵押合同的效力影响

所谓合同的效力,也就是通常所说的合同的法律效力。判断合同是否具有效力主要是依据民法通则所规定的条件。由于立法的疏漏或人们对法律理解、运用的方法各异,对于不动产抵押合同的效力认定易引起理论或实践上的混乱。有据合同法第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”而主张合同的成立与生效同时发生的观点,亦有依据担保法第四十一条“抵押合同自登记之日起生效”将未办理登记手续的抵押合同一概认定无效的做法。上述观点、做法均有偏颇。我国的合同法以鼓励市场交易,充分尊重当事人的意思自治为原则。担保法的立法宗旨中,核心内容是保障债权的实现。对于作为从合同的不动产抵押合同,应以主合同的成立生效为条件。对于主合同有效,已签订的但未办理抵押登记的不动产抵押合同,应区分不同情况进行处理。如无其他债权人主张权利或者导致抵押合同无效的情况下,法院可以判令补办抵押登记;因登记机关的原因,抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的,可以认定抵押权有效设定,但不能对抗善意第三人;债权人无过错的,可判令负有办理抵押权登记义务的当事人承担的违约责任。为此,本文拟从合同的成立与生效,抵押合同的生效与抵押权的设立二组法律概念入手,谈一谈抵押登记对不动产抵押合同的效力影响。
一、合同成立与生效的关系、特点
合同的成立与生效是二个完全不同的概念,这组概念在合同法实施之前未加严格的区分。
合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款形成合意。而合同的生效是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。除此之外,合同成立的条件应具备:(1)订约主体应为双方或多方当事人;(2)具备法律规定的要约与承诺达两个阶段或过程;(3)对主要条款达成一致的意思表示。而合同生效的要件,根据民法通则第五十五条的规定,应具备以下条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。
在以往的司法实践中,因未能正确区分合同的成立与生效,从而将大量的合同不成立问题作为无效合同对待,混淆了合同无效后的责任与合同不成立的责任;亦有将一些已经成立但不具备生效要件的合同都作为无效合同对待,消灭了大量本不该消灭的交易。所以,合同的成立是生效的必要前提,但已经成立的合同并非全部有效,换言之,不生效的合同也并非均不成立。
二、不动产抵押合同中,抵押登记对合同效力的影响
合同法第44条第2款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时,依照其规定。”担保法第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定,不动产抵押合同应自办理抵押物登记之日起生效。但根据合同成立与生效的构成要件及相互关系,抵押登记对不动产抵押合同效力的影响应细化到以下三个方面:
1、抵押登记不是不动产抵押合同的成立要件。因为合同是当事人合意的结果,是合同自由原则的体现,只要当事人双方根据要约和承诺的规则就合同的主要条款达成一致意见,并据担保法的规定签订了书面形式的抵押合同,不动产抵押合同即告成立。而抵押登记是当事人合意以外的因素,不属于合同成立要件的范畴,所以不动产抵押合同是否成立,不受抵押物是否进行登记的影响。2、抵押登记不是不动产抵押合同的有效要件。合同是否有效,体现了国家对意思自治的合理干预。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形,“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国 家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或若第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而法律、行政法规对抵押登记的规定,不属于强制性规范,因此不能绝对地以抵押物是否进行登记来认定不动产抵押合同是否有效。
三、不动产抵押合同中,抵押权的设立与抵押合同生效的关系
不动产抵押合同是当事人以不动产为特定物设立抵押权的协议,属设权合同,但不动产抵押合同并不能直接设立抵押权,抵押权的设立需要履行设立手续,即办理不动产抵押登记的公示手续,故不动产抵押登记是抵押权的设立行为。以未办理不动产抵押登记而否定抵押合同的效力,混淆抵押合同的生效与抵押权的设定。也就是学者所谓的“混淆了抵押合同的生效与依据抵押合同所发生的物权变动。”不动产抵押合同属债权合同,应当自成立时生效,与是否办理了抵押物登记无关。不动产抵押合同生效,在抵押人与抵押权人之间发生了设定了抵押权的权利义务,属合同法调整的范畴。而抵押权登记主要是为了保护第三人的利益,抵押权经登记而设定,是合法有效的抵押合同所产生的法律后果,属于担保物权变动的范畴。不动产抵押合同的生效与抵押权设定的关系应是在当事人意思表示达成一致时,不动产抵押合同在成立时生效,而当事人办理登记时抵押权设立;抵押权设定应以不动产抵押合同为依据。不动产抵押合同无效,抵押权当然的不能设定;不动产抵押合同有效,抵押权未必就能设定。所以,在抵押权未能设定时,不能否定有效成立的不动产抵押合同的效力。
四、司法实践中,对于已经合法成立,未办理抵押登记手续的不动产抵押合同的处理方法及依据
司法实践中,不能依据担保法所规定的“抵押合同自登记之日起生效”,对已经成立而未办理抵押物登记的不动产抵押合同。作简单地、绝对地不生效认定后即一判了之,甚至是认定不动产抵押合同不成立,而不作后续处理。此时,不仅抵押权不能设定,抵押合同也属不生效合同,抵押人违背抵押合同的约定,既不构成违约,不发生违约责任,并因抵押合同不属于无效,也不发生无效合同责任,这势必会严重侵害债权人利益,有悖合同法与担保法的立法宗旨。笔者认为,对上述情况,在查明事实的基础上区分不同情况,可以作如下处理:(1)如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不动产抵押合同无效的情况下,抵押权人要求抵押人补办登记的,法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后,未办理抵押登记,只是抵押权没有设定,抵押合同并不因此而无效。合同既已生效,对合同当事人就产生拘束力,负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。即使合同对抵押登记如何办理没有明确约定,据合同法第六十条第二款的规定“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。抵押人也应当履行合同的附随义务。
(2)如因登记机关的原因,未办登记手续,抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的,法院可以认定抵押权有效设定,但不能对抗善意第三人。对此处理方法,担保法司法解释第59条有明确规定,最高院李国光副院长在2000年10月28日全国民事审判工作会议上的讲话,对此类情形亦有明确的观点和意见。所以在审判实务中,不仅要查明是否办理过抵押登记,还要进一步查清未登记的原因、当事人是否申请办理过登记手续、权利凭证有无交付等重要事实。如当事人有证据证明符合担保法司法解释第59条规定的情形,法院就不能轻率的认定不动产抵押合同不生效。
(3)如债权人无过错,法院可判令负有办理抵押登记义务的当事人承担违约责任。实践中有抵押人在不动产抵押合同签订后故意不办理抵押登记的情形,法院如查证属实,可依据担保法司法解释第56条第2款的规定,判令抵押人承担赔偿责任。需说明的是,这里的赔偿责任属缔约过失责任,是因为抵押人违背诚实信用原则,拒绝办理登记手续,而使债权人利益受损,抵押权承担的责任部分应为债权人“信赖上利益”的损失部分,即应以不动产抵押合同中设定的抵押物的价值为限。

(镇江市京口区人民法院 吴培华 潘晓燕)

联系地址:镇江市烈士路1号京口区人民法院
联系电话:0511-5319371
邮 编:212001  



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浙江省社会团体管理办法

浙江省人民政府


浙江省社会团体管理办法

省政府令第121号


  《浙江省社会团体管理办法》已经省人民政府第42次常务会议审议通过,现予发布,自2000年11月1日起施行。


省 长 柴松岳
二○○○年九月二十一日

  第一条 为了保障公民结社自由,维护社会团体的合法权益,加强对社会团体的管理,根据《社会团体登记管理条例》(以下简称《条例》)和有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 在本省行政区域内对社会团体进行管理,适用本办法。
  第三条 社会团体应当依照法律、法规及本办法的规定开展活动,不得损害国家利益、社会公共利益以及其他组织和公民的合法权益。
  第四条 各级人民政府应当对积极从事社会公益活动的社会团体给予扶持和优待。
  人民政府及其部门可以依法委托有关社会团体从事与其宗旨相符的社会事务。
  第五条 社会团体登记管理机关和业务主管单位应当根据《条例》和国家其他有关规定,履行指导、监督和管理职责。
  第六条 社会团体的个人会员应当具有本省户籍,或在本省领有《暂住证》并已居住1年以上;单位会员的住所地应当在本省。
  第七条 申请筹备成立社会团体的发起人应当不少于5人;单位作为发起人的,应当不少于3个;个人和单位混合发起的,总数不得少于5个。
  第八条 发起人应当自收到业务主管单位同意筹备的批准文件之日起3个月内,向登记管理机关提出筹备申请;逾期向登记管理机关提出筹备申请的,应当提交经业务主管单位重新签署的批准文件。
  第九条 社会团体的名称应当符合下列规定:
  (一)与社会团体的业务范围、成员分布和活动地域相一致;
  (二)与已登记的社会团体的名称有明显区别;
  (三)不得使用被撤销的社会团体或者被取缔组织的名称;
  (四)符合《条例》规定的其他要求。
  第十条 社会团体章程应当包括《条例》规定的各有关事项,并按照国家的有关规定制订。
  第十一条 社会团体应当按照有关规定申请刻制印章、申领有关证照、开立银行账户、办理有关行政登记事项。社会团体从事上述活动以及其他需要证明身份的活动,应当出示社会团体法人登记证书。
  第十二条 社会团体成立后拟设立分支机构、代表机构的,应当按照《条例》第十九条规定申请登记。登记管理机关应当严格按照规定进行审查;经审查同意登记的,应当发给登记证书。
  社会团体申请在其住所地外设立分支机构、代表机构的,登记管理机关在审查时应当征求设立地登记管理机关的意见。
  第十三条 社会团体需变更其分支机构、代表机构的名称、业务范围、场所和主要负责人等事项的,应当自社会团体的业务主管单位审查同意之日起30日内,向登记管理机关申请变更登记。
  第十四条 社会团体拟撤销其分支机构、代表机构的,应当自业务主管单位审查同意之日起15日内,向登记管理机关办理注销登记。
  第十五条 社会团体在其住所地外设立、变更或撤销其分支机构、代表机构的,应当在按照本办法办理登记之日起15日内,向其分支机构、代表机构的设立地登记管理机关备案。
  第十六条 社会团体成立后设立办事机构的,应当在其办事机构设立之日起30日内,向其登记管理机关备案。
  第十七条 社会团体办理变更登记、注销登记或者被撤销登记的,登记管理机关应当及时将有关情况通知其业务主管单位、开户银行和税务、工商等有关管理部门。
  第十八条 社会团体注销登记或者被撤销登记后的剩余财产,按照章程规定处理;因章程规定不明确或章程规定的接受对象、用途范围等情况发生变化而难以执行的,由业务主管单位决定,用于资助业务主管单位主管的其他社会团体,或用于资助其他公益性事业。登记管理机关应当予以监督。任何单位或个人不得私分、挥霍或挪作他用。
  第十九条 社会团体举办涉外活动或者有重大社会影响的活动,应当经业务主管单位同意,依法向有关行政管理部门办理手续,并提前7日向其登记管理机关和活动举办地登记管理机关书面报告活动的有关事项。
  第二十条 社会团体的活动资金应当主要用于与其宗旨相符的业务活动。社会团体一年中的日常办公费用和员工工资、保险福利待遇支出,如无特殊原因,应当低于全年支出总额的50%。
  第二十一条 社会团体聘用专职工作人员,双方应当依法订立聘用合同。
  第二十二条 社会团体应当建立健全财务管理制度,如实反映财务状况,接受业务主管单位的财务监督。
  社会团体财务管理的具体办法,由省民政、财政部门根据本省实际,参照《事业单位财务规则》制定。
  第二十三条 社会团体应当建立财务公开制度,按照章程规定,定期向会员报告财务收支情况。
  第二十四条 社会团体有下列行为之一的,由登记管理机关责令其改正或停止活动1至6个月,并可以责令撤换有关责任人员;情节严重的,予以撤销登记:
  (一)违反本办法第十九条规定,举办有关活动前未向登记管理机关报告的;
  (二)使用活动资金违反本办法第二十条规定的;
  (三)违反本办法第二十三条规定,未公开财务收支情况的;
  (四)擅自设立分支机构、代表机构,或者对分支机构、代表机构疏于管理,造成严重后果的。
  第二十五条 社会团体有下列行为之一的,由公安、税务、工商、物价等有关管理部门依法责令改正并予以处罚;登记管理机关可以责令停止活动1至6个月,并可以责令撤换有关责任人员,情节严重的,予以撤销登记:
  (一)非法刻制社会团体印章的;
  (二)违法从事经营活动的;
  (三)超出业务范围活动的。
  第二十六条 登记管理机关和有关管理部门对社会团体给予行政处罚,应当依照行政处罚法规定的程序实施。
  第二十七条 登记管理机关、业务主管单位和有关管理部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  第二十八条 违反本办法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十九条 本办法自2000年11月1日起施行。

关于印发宁波市优待老年人实施办法的通知

浙江省宁波市人民政府办公室


甬政办发〔2006〕62号

关于印发宁波市优待老年人实施办法的通知



各县(市)、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
《宁波市优待老年人实施办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真遵照执行。


二○○六年三月二十七日

宁波市优待老年人实施办法

敬老养老助老是中华民族的传统美德,是社会文明进步的重要标志。对老年人实行优待和照顾,是各地、各部门认真贯彻“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建和谐社会的具体行动。为深入贯彻实施《中华人民共和国老年人权益保障法》和《浙江省实施〈中华人民共和国老年人权益保障法〉办法》,进一步形成全社会敬老助老的良好社会风尚,根据全国老龄委办公室等21个部委局办联合下发的《关于加强老年人优待工作意见》(全国老龄办发〔2005〕46号)和浙江省人民政府下发的《浙江省优待老年人规定》,结合本市实际,制定本实施办法。
一、凡具有本市常住户口、年满60周岁的公民,不分性别、职业、民族、宗教信仰,均属优待对象,发给《浙江省老年人优待证》(以下简称《优待证》),持《优待证》享受本实施办法及居住地人民政府规定的优惠待遇。
二、70周岁以上老年人在市属医院及各县(市)、区属医院、乡镇(街道)卫生院(社区卫生服务中心、站)看病,免收挂号费(包括急诊、复诊挂号费,不包括专家门诊挂号费及治疗费),并可优先挂号、就诊、划价、配药、化验、检查、住院等;对行动不便的老年人,免费提供担架、推车和助步器等服务。
三、全市二级甲等以上综合性医院开设老年病门诊,其他各级各类医疗机构积极创造条件开设老年病门诊;基层医疗机构(社区卫生服务中心、站)应为患有慢性病或行动不便的老年人设立家庭病床,提供上门服务。享受城镇职工医保待遇的70周岁以上老年人在社区卫生服务机构门诊就医的,进入统筹基金支付段后个人自负比例降为10%;享受城镇职工医保待遇的80周岁以上且行动不便的老年人按规定申请设立家庭病床后,将每周不超过3次的家庭病床巡诊费和护士上门注射服务诊疗费列入医保基金支付范围。各地应创造条件办好惠民(慈善)医院,对贫困老年人按市有关规定予以优惠或医疗费用减免。
四、对百岁以上老年人,由县(市)、区民政部门发给每人每月不低于200元的长寿保健补助金;当地卫生部门定期组织巡诊,每年至少为他们免费体检一次。
五、享受最低生活保障的老年人和享受生活补贴的建国前农村老党员、老游击队员、老交通员(农村“三老”人员)以及属于重点优抚对象的老年人去世,凭相关证件,免普通火化炉火化费30%。
六、农村老年人不承担“一事一议”筹劳任务和筹资任务。
七、70周岁以上老年人凭《优待证》进入寺庙和政府投资主办或政府控股的公园、文化宫(馆)、图书馆、文保点、博物馆、美术馆、展览馆、纪念馆、科技馆和旅游景区(点)以及体育健身等公共场所,实行门票全免;其他老年人享受半价优惠(其中,对市属的文保点、博物馆、纪念馆享受门票全免)。非政府投资主办或政府控股的上述公共场所,应对70周岁以上老年人给予门票优惠,提倡对其他老年人给予适当的门票优惠。老年人在民光影城、宁波影都观看日场电影享受半价优惠。70周岁以上老年人在全市公共图书馆办理借书证,免收工本费。老年人免费使用全市收费公共厕所。
八、火车站、长途汽车站、客运码头应设置老年人优先购票标志,有条件的设立专窗。候车(船)室及城市公交车上应设置一定数量的老年人专座。老年人乘坐交通工具,凭《优待证》优先进站、检票、上下车(船);在宁波栎社国际机场乘坐飞机,可以优先办理乘机手续、安检和登机。70周岁以上老年人可办理高龄老人公交优待IC卡,凭IC卡免费乘坐市六区范围内所有公交线路(含民营)公共汽车,具体办法另行制订;各县(市)对老年人乘坐城乡公共汽车,可根据实际给予收费优惠或减免。
九、对无子女或子女皆不在本市居住的70周岁以上老年人,如居住在国家直管公房的,可凭《优待证》到房管部门、物业管理部门登记,房管部门、物业管理部门应定期对其住房进行检查,及时维修;在住房拆迁安置中,根据房源可能和申请人数,优先照顾低层住房。取得民政部门签发的《最低生活保障金领取证》或《宁波市城区社会扶助证》的纯老年人家庭优先纳入廉租房保障范围。
十、对年龄均在70周岁以上的纯老年人家庭,免费进行家用电表的“一户一表”改造;对70周岁以上独居老年人,免费提供家用电表后线故障维修;对无子女或子女皆不在本市居住的70周岁以上独居老人,免费上门办理用电变更手续和交费服务手续。
十一、对持有海曙、江东、江北、镇海、北仑五区常住非农业户口的享受最低生活保障或领取《宁波市城区社会扶助证》的纯老年人家庭的电信住宅固定电话,实行用户每月交20元月租费送10元通话费优惠(当月有效),对新装住宅固定电话实行一次性工料费减免50%。老年人凭《优待证》购买浙江移动公司宁波分公司提供的公益敬老卡,SIM卡卡费优惠,并免去来电显示费。
十二、对海曙、江东、江北三区享受最低生活保障的老年人家庭和领取《宁波市城区社会扶助证》的纯老年人家庭给予一处有线(数字)电视基本月租费减半优待;需要安装主机的,安装费用免20%。
十三、商业、供水、供气、邮政等其他行业和社区服务单位应为老年人提供优质、优惠、优先的服务和照顾;积极创造条件增设为老服务项目,扩大为老服务范围;提倡为有特殊困难的老年人上门服务,满足老年人的特殊生活需求。
十四、各级司法行政部门应积极拓展和规范法律服务,维护老年人合法权益。律师事务所对70周岁以上老年人免费提供法律咨询;各级法律援助机构优先向老年人免费提供法律咨询,对符合法律援助条件的老年当事人优先受理、优先审核、优先享受,免收法律服务费。老年人获得法律援助的经济困难标准按我市最低工资标准确定。公证机构办理扶养、助养、赡养老人的协议公证时,应根据老年人的经济情况,酌情减免公证费用。
十五、老年人作为民事案件的当事人参加诉讼,需要交纳诉讼费又确有困难的,可以向人民法院申请缓交、减交或者免交,孤寡老人可以申请免交诉讼费。老年人因赡养费、扶养费、养老金、退休金、抚恤金、医疗费等纠纷提起的诉讼案件,优先立案、优先审理、优先执行。因情况紧急需要先予执行的,应裁定先予执行。
十六、在春节和老人节(农历重阳节)期间,各级政府和有关部门要组织开展为老年人办实事、做好事、送温暖活动,并注意帮助解决高龄老人、行动不便老人的生活照料和困难老年人的基本生活。
十七、各级政府和各有关部门要根据本优待办法精神,结合本地、本部门实际,制定具体实施意见。实行优待的场所由当地政府或责任部门予以公告,并在场所设置明显标志。各有关部门和各级老龄工作机构加强督促检查,把老年人社会优待和服务工作落到实处。
十八、各地可在上述优待办法的基础上,根据当地实际,增加优待内容,提高优待水平,降低享受优惠的年龄。
十九、《优待证》分红、绿两种卡,其中红卡发放对象为70周岁及以上老年人,绿卡发放对象为60周岁以上、70周岁以下的老年人。老年人应到户籍所在的行政村(社区)申请登记办理《优待证》;对行动不便且户籍与现居住地不在同一个县(市)、区的我市老年人,可在现居住地申请登记办理《优待证》。《优待证》由县(市)、区老龄办负责制作,接受省老龄办统一监制,免费向老年人发放,制作经费由县(市)、区财政承担。各地要加强对《优待证》发放工作的监督管理,发放对象应予公示。原已发放的《宁波市高龄老人优待证》使用至2007年6月底,过期废止。
二十、军队干休所休养老人以干休所为单位,到干休所所在地的县(市)、区老龄办集中申请登记办理《优待证》。
二十一、本省非甬籍老年人持《优待证》,外省(自治区、直辖市)老年人持当地政府或老龄工作机构发放的老年人优待证或身份证及其他合法身份证明,来甬观光旅游、探亲访友等,享受本市老年人同等的优惠待遇。
二十二、对不按本优待办法履行优待老年人义务的单位或个人,由当地老龄工作机构提请其所在单位或者上一级主管部门对其进行批评教育,责令其改正;拒绝履行优待老年人义务造成严重后果或不良影响的,由当地老龄工作机构提请其所在单位或者上一级主管部门对直接的主管人员和直接责任人员给予行政处分。
二十三、本优待办法自发布之日起施行。市人民政府办公厅《转发市老龄委关于扩大70周岁以上高龄老人优待服务范围和项目报告的通知》(甬政办发〔1999〕105号)同时废止。




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