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债权转让通知若干问题理性辨析与现实考量/朱剑媚

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 14:04:02  浏览:8685   来源:法律资料网
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  【内容提要】债权转让应向债务人通知,已由合同法作出明确的规定,但对于债权转让通知程序执行过程中的诸多详尽的问题,法律法规却未有明确具体的规定,以致学者们的观点不一,司法实务工作者对案件的处理中产生的难题也因失之准据而陷入两难的境地。因此,笔者认为,应有必要对债权转让通知中法律未有规定,而理论和实务工作者们存在不同观点的问题进行梳理,以对此类案件的审理有所裨益。

  【关键词】债权转让 债权转让通知 债务人

  一、问题源起:从一则案例看债权转让通知过程中存在的若干争点

  2011年5月10日,张某出具借条向王某借款10万元,约定借期6个月,并约定了一定标准的利息。2011年10月1日,王某因欠付李某货款合计15万元,遂将其对张某所享有的债权10万元及相应的利息转让给李某,并将相应的债权凭证向李某交付。借款到期后,因张某未能偿还,李某遂于2012年1月21日向法院提起诉讼,要求被告张某偿还借款10万元及相应的利息。张某抗辩称,其对王某将债权转让的事实事先并不知情,如有债权转让的事实,则应由债权人王某向其通知。王某未依法向其通知,该债权转让不对其产生法律效力,李某无权先行提起诉讼再向债务人通知,故不同意向李某履行债务。李某认为,其已在诉讼时将相应的债权转让协议及债权凭证向法院提交,并由法院向张某送达,已尽到向债务人张某通知的义务,因此,法院应当依法支持其诉讼请求。

  债权转让应通知债务人,但该案的处理过程中,法官仍面临着诸多的难题,如:债权转让的通知究竟应由谁发出、应在何期限内向债务人送达、应采用何种方式等等。从法律对上述问题的规定来看,并不明确具体,因此,司法实践中,对类似案件的处理往往会因失之准据而使承办法官陷入两难的境地。

  债权转让,又称债权让与,是指不改变债的关系的内容,债权人将其债权移转于第三人享有的现象。其中的债权人称为转让人,第三人称为受让人。 债权人与第三人就让与债权的意思表示达成一致,该债权让与的合同即已告成立。但由于债权让与的合同并不具有公示性,债务人可能并不知晓债权让与的事实,而仍对原债权人履行债务。如何使债权让与合同自成立时起对债务人同时生效,此即需要将让与人与受让人的债权转让事实通知债务人。《合同法》第八十条第一款规定,债权人转让权利的,应当通知债务人,未经通知,该转让对债务人不发生效力。从该条文规定的内容可知,债权转让通知与否,是该转让行为对债务人产生效力的前提,但并未规定让与人与受让人之间的债权转让须征得债务人的同意。因此,债权转让通知债务人,仅是就债权转让的相关事实进行告知,而非要约或承诺的意思表示。将债权转让的通知限定为事实的告知,一方面尊重了债权人对其权利处分的自由,另一方面也照顾到了债务人的利益,较为合理。

  二、理论识别:债权转让通知的法律属性透视

  关于债权转让通知的法律属性,有认为是权利,不是义务,即债权人与受让人间虽有债权转让的协议存在,但是否向债务人通知并非其必须履行的义务。债权人可以选择不向债务人告知,而承担因此造成的法律后果。也有认为债权人为债权转让的通知,实际上是债权人为实现合同目的而对债务人应当承担的一种程序性的告知义务 。从债权转让的原因分析,既可基于抵债、对价转让等双务合同关系,亦可基于单方的无偿赠与行为。笔者认为,在不同原因产生的债权转让关系中,对债权转让的通知法律属性也是不同的。如债权人系单方向受让人赠与其对债务人享有的债权的,是否通知债务人,仅表明该赠与行为是否已完成。除法律规定的不得撤销的赠与合同外,在未完成赠与前,作为让与人应有选择是否继续向受让人赠与的自由,当然也应享有是否向债务人为债权转让通知的自由,该通知并非让与人的义务。但在让与人与受让人之间存在双务合同关系时,让与人对债权转让事实的通知却不具有随意性,而应作为债权让与人应当履行的附随义务必须履行,否则,债权让与人应承担相应的法律后果。以文章开头的案例为例,在王某与李某的买卖合同履行过程中,李某向王某交付相应的货物,王某应向李某支付15万元货款。后王某与李某约定将王某对张某享有的10万元债权转让给李某,以抵充货款,也即债权转让完成,李某取得对张某的10万元债权后,王某支付货款的义务才能抵消。如王某仅将债权凭证向李某交付,而未向张某通知,则李某并未实际取得就该10万元债权向张某主张的权利,在此情形下,王某的以债权“支付”货款的义务并未全部完成。因此,在让与人与受让人存在双务合同关系并因此进行债权转让的,向债务人通知应作为债权人向受让人转让债权的附随义务必须履行,否则,造成合同目的不能实现的,债权转让人应承担相应的法律后果。

  三、廓清基本:债权转让通知过程中若干争点的理性辨析

  如前所述,债权转让,在不违反法律法规关于不得转让的债权规定的前提下,一经让与人与受让人意思表示一致,该让与合同即已告成立,并不需要征得债务人的同意。但从债权转让的程序性要件分析,债权转让是否通知债务人,仍然决定了该转让行为能否对债务人产生法律约束力的后果,并进一步决定债务人应向谁履行义务、让与人与受让人之间的债权转让合同目的能否最终实现等诸多方面的重要问题,因而,债权转让后的通知行为,对于债权转让合同双方以及债务人而言都至关重要。但《合同法》第八十条对债权让与的通知仅作了原则性规定,对于为转让通知的主体、受转让通知的主体、转让通知的性质和有效形式等未有明确具体的规定,以致在处理此类纠纷的司法实践中,常因失之准据,使案件承办人基于不同的理解而作出截然不同的司法判断,影响了司法效率和司法权威。

  (一)为转让通知的主体

  对于如何确定为转让通知的主体,学者们对此有不同的观点,概括起来包括由让与人通知、由受让人通知、由让与人或受让人通知等,但多数学者倾向于认为,从保护债务人履行安全出发,由让与人通知最为恰当,因为让与人对债务人的通知,足以令债务人信赖。 笔者认为,即使从《合同法》第八十条规定本身理解,由原债权人即让与人通知债务人,也更符合“债权人转让权利的,应当通知债务人”的文义解释,且充分尊重了债权人处分其债权的自由。但若仅确定让与人为通知义务的主体,则在让与人恶意回避或非因主观原因不能履行通知义务时,因债务人未接到相应通知而拒绝向受让人履行义务,将直接妨碍受让人利益的实现。因此,在司法实践中,部分法院在对类似的案件进行处理时,往往从债权转让制度设立的法律价值角度出发,在让与人确因非其自身主观原因不能履行通知义务,而由受让人持相应的债权凭证及让与人委托受让人通知的书面手续向债务人进行债权让与通知时,认定了受让人通知行为的法律效力,并给予了支持诉请的裁判后果。据此,部分学者即认为,该种做法系从司法实践操作上将债权的受让人也纳入到了为通知主体的范畴,笔者对此持不同意见。笔者认为,从上述学者们所谓将受让人亦纳入通知主体的事件前提看,受让人须提供由让与人出具的委托手续,委托的性质从根本上来说,受让人仍然是代表让与人,以让与人的名义为通知行为的,因而并不能改变债权让与须由债权人也即让与人通知的法律规定本质。此外,笔者还认为,对于让与人所为的通知的处理,应慎重以对。在受让人提供上述证据证实转让事实时,如债务人对此提出异议,发生纠纷,应由受让人举证证实其接受委托通知的事实,或由法院通知让与人作为第三人参加诉讼。

  (二)受转让通知的主体

  受转让通知的主体,应为债务人无疑,但需要注意的问题是,如债务人为多人时,应否通知全体债务人?如被让与的债权系有担保人提供抵押、质押、保证等担保的,则该债权转让应否通知担保人?多数学者认为,如为可分债务,即多个债务人分别承担不同的债务时,原债权人转让的系部分债权,则应对部分债权所对应的债务人进行通知,转让的系全部债权,则应对全体债务人履行通知义务;如原债权人转让的系不可分债权或各债务人对该债权承担的系连带清偿责任,原债权人对债权进行转让时应通知所有债务人,否则该通知的效力不能及于所有债务人,受让人不得以已向其中一个债务人通知而对抗其他债务人拒绝履行的抗辩。关于债权让与应否通知担保人的问题,部分学者认为,基于担保的附从性,债权让与的事实仅需向债务人告知,即可对抗担保人。也有人认为,对于担保人的通知应当区别情形对待,在抵押、质押等物权担保及一般的保证担保中,仅在债务人不履行债务时,担保人才以其提供担保的财产或所有自有财产代债务人偿还债务,享有先诉抗辩权。因此,在上述类型的担保关系中,债权转让通知债务人,受让人即可以此对抗保证人。但在连带保证关系中,在债务履行期限届满后的保证期限内,债权人可选择要求债务人或保证人履行全部保证债务,保证人与债务人同为连带责任人,需与债务人承担同等的对债权人履行债务偿还责任,因此,债权转让应向连带保证人通知,否则保证人可以未经通知拒绝清偿。对于连带保证关系中债权让与对债务人通知的必要性,笔者亦表示赞同。但在物权担保关系以及一般保证关系中,在债务人不履行义务,或无力承担责任时,相应的偿债义务还需要由担保人来承担,担保人虽享有一定的先诉抗辩权,但该权利的存在并不能改变担保人有可能会成为责任的实际承担者的法律后果。因此,从对义务的履行上看,担保人类似于债务人的身份决定了债权让与也应向担保人通知,否则,不对担保人产生法律约束力。

  (三)转让通知的形式

  债权转让的通知应采用何种形式,我国的合同法未作规定,各国对此在法律上的要求亦宽严不一。因未有明确规定,多数学者认为,债权人(让与人)可以口头方式、书面方式、电子形式及其他能够用证据证明已履行了通知义务的任何方式来履行通知的义务。 笔者亦同意这一观点。但从理论界对债权让与通知形式的认识来看,学者们对于债权转让的通知能否通过媒体或报纸公告的方式向债务人送达尚有不同的观点。部分学者认为,最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《规定》)对原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知,作为原债权银行已向债务人履行通知义务作出了肯定的解释,推及其他,应当认为债权人是可以通过媒体或报纸刊登公告的方式向债务人进行通知的。对上述观点提出质疑的学者们则认为,虽《规定》肯定了债权银行的公告通知效力,但对于以自然人或普通法人为主体的一般债权人来说,却不能普遍适用,理由有三:一是从《规定》内容上看,其设定的特定主体为国有银行,而非一般的债权让与人,其并不具有《规定》设定的特定身份。二是从通知送达的结果上看,根据我国目前现有的状况,并不能确保每一债务人均能如期、准确获知媒体或报纸公告的债权转让的事实。三是从通知送达的效力上及举证情况看,因通知人无论采用何种方式将债权转让的通知送达债务人,其根本的目的是能够为债务人获知,或通知人能够举证证实该通知已送达债务人。而通知人如通过媒体或报纸公告的形式向债务人告知,则较难举证证实已有效送达债务人,并对债务人生效。从观点相悖的双方争议的主要内容看,关键还在于债权人通过公告方式对债务人进行通知,能否确定已向债务人有效送达。笔者认为,在法无明文规定的情况下,可由债权转让的通知人自由选择以何种通知形式对债务人进行通知。如债权人确有证据证实债务人已下落不明,无法通过其他方式向债务人送达债权转让通知的情况下,应允许债权人采取在一定范围内有一定影响力的报纸或其他媒体上刊登公告的方式对债务人进行通知。但需要注意的一点是,在当事人因为债权转让的通知事项发生争议时,通知人应负该债权转让通知已向债务人有效送达的举证义务。如举证不能,则不能认为通知人已有效履行通知义务,债务人仍得以未经通知为由对受让人予以抗辩。

  (四)转让通知的期限

  关于债权转让通知的期限,无论起始时间或是通知的最终期限,学者们均有不同的观点。首先,从转让通知的起始时间来说,有人认为,在债权实际转让之前就可向债务人通知,而不以让与人和受让人实际已确定相应协议内容为要件。也有学者认为,如在转让通知送达债务人时,债权尚未实际转让,则债务人在接到通知后,履行义务前并不能准确获知该债权是否已实际转让,对债务人将极为不利。笔者认为,通过对我国《合同法》第八十条第一款规定的分析理解,应当认为债权转让的通知应当是在债权人转让权利后作出的。其次,从转让通知发出的最终期限来说,学者们又有更多的观点,有在“一审判决前”的、有在“诉讼前”的、有在“债务履行期限届满之前”的,笔者认为,从债权转让的要件分析,债权转让的通知应当是在债权转让以后,债务人实际履行义务之前发出并送达至债务人,且必须在有效的诉讼时效期限内。因为,如果该债务已被履行完毕,则债权人的债权已消灭,无法转让。如果该债权已超过法律规定的诉讼时效,则债权人丧失请求权,亦不能转让。同时,在债权转让之前,债务人已部分履行的,则转让通知的效力及于未履行的部分,除法律规定的或按实际情形债务人分别履行不能的除外。因向受让人履行,造成债务人损失的,由让与人和受让人约定损失的承担,约定不成的,应由让与人承担债务人的损失。部分学者认为应在诉讼前主张的观点,是基于受让人向债务人提起诉讼的情况下对债权转让通知的时间所作的特殊规定。

  此外,需要补充的一点是,关于债权转让的通知期限,尽管有不同的观点,但均偏重于对债权转让通知客观期限的争论,从主观上来说,应否对债权人的通知行为确定一个合理的通知期限,目前尚未有较为明确观点。笔者认为,在债权转让合同已签订的情况下,尤其是在让与人和受让人之间存在双务合同关系时,如债权人蓄意规避向债务人通知,或恶意拖延向债务人通知,以致受让人无法向债务人主张,则极有可能使受让人的权益受到损害,甚至受让人可能因通知期限被过分延长而无法达到其合同目的。因此,除债权转让通知的客观期限外,在特定情形下,也应当确定债权转让通知的合理期限,该期限可首先由让与人与受让人自行约定,在让与人与受让人没有约定的情况下,也可由双方根据合同需要达到的目的、法律规定等因素综合确定。在合理期限内拒不履行通知义务的,应认定为债权转让合同解除或构成违约,由此造成受让人的损失,亦相应由让与人承担。

  四、实践认知:与债权转让通知相关的几个特殊问题的处理

  (一)受让人未经通知即以债务人为被告提起诉讼的处理

  在审判实践中,笔者发现,有部分债权的受让人在债权转让的事实尚未通知债务人的情况下,即持有债权凭证,以债务人为被告向法院提起诉讼,意图以法院诉状送达的形式作为通知送达的方式,以期达到胜诉的目的。对于诉状送达能否作为债权转让通知送达的方式,学者们对此也有着不同的观点。部分学者认为,债权转让合同自让与人与受让人达成一致意见或签订债权转让协议时起即已生效,并不需以通知债务人作为该债权转让协议在让与人与受让人之间生效的要件,自债权转让合同成立时开始,受让人即已取得原告的诉讼主体资格。在原告提起诉讼后,以诉状送达的方式将债权转让的事实告知债务人,已达到通知的目的。因此,应允许受让人以法院诉状送达的形式作为向债务人通知的方式。笔者认为,债权转让通知虽非债权转让合同在让与人与受让人之间生效的要件,但是该债权转让行为对债务人产生法律效力的必要条件,也是法律赋予债务人的提出异议和抗辩的权利所必需的前提。因而,债权转让未经通知的,债务人可拒绝履行。在受让人起诉前,如未将债权转让的事实向债务人告知,则该受让人尚未取得对债务人的诉权,即未取得针对债务人进行诉讼的主体资格。作为诉的前提不合法,则在诉讼过程中所作的通知不能作为法院支持受让人主张的依据。否则易给人造成为追求诉讼的效率与简便而枉顾司法程序的合法性,直观上给人造成对债务人不公的印象。

  (二)债权让与通知撤回产生的法律后果

  《中华人民共和国合同法》第八十条第二款规定:“债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”就条文本身理解,债权转让的通知,一经向债务人送达后,除非受让人同意,否则让与人不得撤销。但是该“不得撤销”的规定事实上并不能阻止债权人(让与人)在债权转让通知送达债务人之前又自行撤回的事实发生。让与人究竟能否将已发出但尚未到达债务人处的债权让与通知撤回,法律对此并未有明确的禁止性规定,债权让与通知撤回后产生怎样的法律后果,更未涉及。笔者认为,让与人与受让人之间的债权转让合同,不因未向债务人通知而不对债权转让合同双方产生效力,仅在未通知债务人或转让通知未到达债务人时,该转让行为对债务人不产生法律效力。在债务到期后,债务人如仍按原债权人与债务人的约定,向原债权人履行义务,原债权人接受债务人履行的,该事实从不同的主体出发,对其合法与否的判断是截然不同的。对于债务人来说,其并未接到任何关于债权转让的通知,因此,其仍向原债权人履行的行为并未违反相关的法律规定或当事人的约定;但对于让与人来说,让与人的债权既已转让,如继续向债务人主张权利,让与人的行为就违反了其与受让人之间的债权转让协议的约定,构成违约,应承担相应的违约责任。其因此获得支付的,则构成对受让人的不当得利,应对受让人承担依法返还的责任,并应承担因此给受让人造成的损失。

  (三)受让人主张还款,并要求支付逾期履行的利息,应如何处理

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关于加强地名管理工作的规定

湖南省湘潭市人民政府办公室


潭政办发〔2004〕55号


湘潭市人民政府办公室关于印发《关于加强地名管理工作的规定》的通知





各县(市)区人民政府,市直机关各单位,市属和驻市各企事业单位:

《关于加强地名管理工作的规定》已经市人民政府研究同意,现予印发,请遵照执行。



二OO四年十一月二十二日






关于加强地名管理工作的规定


为加强地名管理工作,根据国务院《地名管理条例》(国发〔1986〕11号)、民政部《地名管理条例实施细则》(民行发〔1996〕17号)和《湖南省地名管理办法》(湘政发〔1987〕12号)规定,结合我市实际,制定本规定。
一、凡市城区新建道路、桥梁、广场、公园及其他公共地域、住宅小区、商住楼、综合大楼以及具有地名意义的城镇建筑物(群)等的命名,开发建设单位在向计划部门申请项目立项时,应向市地名委员会领取工程项目的合法名称。建设、规划、国土部门应根据项目的合法名称办理报建、规划、建设用地等有关手续;房产、工商部门应根据项目的合法名称办理房屋预售许可证、房屋产权证、营业执照等手续,民政部门根据合法名称编制门牌号码并上牌。
二、市城区范围内凡需命名的新地名,须由市地名委员会会同有关部门组织专家、学者进行评审论证,并征求市民代表意见后按程序确定正式名称。重大地名的命名须报市政府常务会议审定。
三、市城区道路、桥梁、广场、公园及其他公共地域的更名,须经市地名委员会会同有关部门组织专家、学者进行评审论证,并登报征求市民意见后按程序确定。
四、地名标志的设置、更换和管理由民政部门负责,所需经费可由当地政府解决,也可采取以下方式筹措:
(一)对公共地名名称,可采取有偿命名的方式,经评估后,通过向社会公开拍卖冠名权来筹措资金。
(二)根据国家民政部、交通部、工商总局、质量技术监督总局《关于在全国城市设置标准地名标识的通知》(民发〔2000〕67号)精神,通过路名广告载体招商筹措资金。
(三)城区新建道路、桥梁、广场等公共地名标识的设置经费,由建设单位纳入工程预算解决。
(四)楼栋牌、单元牌、户牌的制作、安装,由市地名委员会办公室统一确定样式、材料和安装时间。其制作、安装费本着“谁受益,谁负担”的原则,经物价部门核定后,由其受益单位或个人承担。
五、民政部门是地名管理工作的主管部门,要切实履行职责,依法做好地名管理工作;计划、建设、国土、规划、房产、工商、城管、交警、电力部门要积极协助做好地名命名、更名和地名标识设置工作。
六、本规定自2005年1月1日起实施。


海口市土地管理规定

海南省海口市人民政府


海口市土地管理规定
海口市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强土地管理,合理开发、利用和依法经营土地,促进社会经济发展和城乡建设,维护土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际情况
,制定本规定。
第二条 本市行政区域内的土地,由市政府实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。
各级人民政府应当认真贯彻执行十分珍惜和合理利用每寸土地、切实保护耕地的基本国策,制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条 市土地管理部门主管本市城乡土地的统一管理工作,负责对本规定的实施。
区、乡(镇)人民政府按照市政府赋予的职权负责辖区内的土地管理工作。
计划、规划、城建、房产、农业等有关部门,应当在各自的职责范围内协同土地管理部门,做好土地管理工作。
第四条 对在保护耕地、合理开发利用土地资源和有关科研工作等方面成绩显著者以及同土地管理违法行为作斗争中表现突出者,人民政府应当给予表彰和奖励。

第二章 土地权属管理
第五条 集体所有的土地,由市土地管理部门组织权属调查,报市政府批准,核发《集体土地所有证》。
单位使用的国有土地,由市土地管理部门组织权属调查和审核,报市政府批准,核发《国有土地使用证》。
个人使用的国有土地,由区人民政府组织权属调查并提出意见,经市土地管理部门审核,报市政府批准,核发《国有土地使用证》。
集体土地建设用地,由区人民政府组织权属调查并提出初审意见,经市土地管理部门审核,报市政府批准,核发《集体土地建设用地使用证》。
第六条 未开发、利用的国有土地,由市土地管理部门登记造册,统一管理。
第七条 依法需要改变土地所有权、土地使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的,必须向原登记的土地管理部门申请变更登记,经市政府批准,更换土地证书。
依法需要设定涉及土地他项权利的,应当到土地管理部门办理他项权利登记。
第八条 土地所有权或者土地使用权有争议的,由当事人协商解决;协商不成的,由市、区、乡(镇)人民政府按照分级负责、就地解决的原则处理:
(一)在乡(镇)范围内,农村居民之间的土地纠纷,由乡(镇)人民政府处理;
(二)在区范围内,农村居民与农村集体经济组织之间、跨乡(镇)的农村居民之间、城镇居民之间的土地纠纷,由区人民政府处理;
(三)单位(含农村集体经济组织)之间,城镇居民与单位之间和跨区的土地纠纷,由市人民政府处理。
当事人对人民政府的处理决定不服的,可以在接到处理决定书之日起15日内向上一级人民政府申请复议,也可以在接到处理决定书之日起30日内向人民法院起诉。

第三章 土地的开发、利用和保护
第九条 本市土地利用总体规划由市土地管理部门会同规划等有关部门编制,经市计划主管部门综合平衡后,由市政府审查同意并按规定报经批准实施。
土地的开发、利用必须符合市土地利用总体规划和城市总体规划。
第十条 各项建设用地和土地开发复垦项目实行土地利用总体规划审核制度。市土地管理部门根据土地利用总体规划对建设用地和土地复垦的用途进行审核,并签署规划审核意见。
第十一条 土地征用、开发、出让实行年度计划管理制度。年度计划由市土地管理部门提出,经市计划主管部门综合平衡后,按规定程序报经批准后实施,并向社会公布。
第十二条 市土地管理部门应会同有关部门根据土地利用总体规划划定基本农(菜)田保护区,报市政府批准后实施。
基本农(菜)田保护区的耕地在保护期内不得征用,不得撂荒,不得改为非耕地。确因国家建设需要征用基本农(菜)田保护区耕地或将耕地改为非耕地的,应当征求有关主管部门的意见,按有关法律、法规规定的审批权限和程序报经原批准机关批准,并按规定缴纳菜田基地开发基金
和耕地占用税费。
第十三条 实行耕地保护领导任期目标责任制。各级人民政府应当把基本农(菜)田建设、保护和管理工作作为政府领导任期目标责任制的重要内容,由上一级人民政府监督实施。
市土地管理部门会同市有关主管部门根据市政府批准的基本农(菜)田保护方案拟订耕地保护指标,报经市政府批准后,下达各区、乡(镇)人民政府。
第十四条 单位或个人承包经营的农业用地和依法确定给个人使用的自留地,应当按照规定的用途使用,不得擅自挖塘、建房、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土,或者进行其他毁坏土地的行为。
第十五条 成片开发土地的基础设施建设,由市政府统一组织实施,可采取下列方式:
(一)市政府直接投资开发建设;
(二)市政府委托企业投资开发建设。开发后的土地,由市政府统一出让,可按合同约定划出一定面积的土地,补偿开发企业的投资和利润。

第四章 土地征用
第十六条 征用本市行政区域内的集体所有土地由市政府统一进行,土地征用工作由市土地管理部门负责实施;其他任何组织、单位和个人均不得直接征用集体所有土地。
各区、乡(镇)人民政府及有关部门应协同市土地管理局完成征地工作。
被征地单位或个人应当服从国家建设和社会经济发展的需要,支持和配合做好征地工作。
第十七条 按照土地利用总体规划确定的综合开发用地可以实行连片征用;按照规定程序批准的建设项目用地,应当根据项目批准文件及总体设计一次申请批准,按项目征地,不得化整为零越权审批。分期建设的项目,应分期征地,不得先征待用。
市政府可依法对集体所有土地实行有计划预征。
第十八条 按项目征用土地,依下列程序办理:
(一)建设单位和个人持人民政府有关建设项目的批准文件和《建设用地选址通知书》,向市土地管理部门提出用地申请;
(二)市土地管理部门对用地申请进行审核,拟定征地工作方案,报经市政府同意后,书面通知申请人和被征地单位,并发出征地通知书;
(三)市土地管理部门会同区、乡(镇)人民政府与被征地单位对拟征土地进行调查勘测,确认土地权属和土地利用状况,确定土地面积和界址;
(四)市土地管理部门会同有关部门与被征地单位确定征地补偿和安置方案;
(五)市土地管理部门按照征地批准权限报经市政府批准后,根据批准文件落实征地有关事项。
第十九条 《征用土地补偿协议书》由市土地管理部门和被征地单位双方法定代表人签名盖章,其他任何单位和个人不得签订《征用土地补偿协议书》。
第二十条 被征地单位应当在接到征地通知书之日起30日内,配合市土地管理部门办理征地有关手续,逾期不办理的,市政府可依照有关规定做出征地决定。被征地单位对征地决定有异议的,可在接到征地通知书之日起15日内向上一级人民政府申请复议或直接向人民法院起诉。在
规定期限内既不申请复议也不起诉又不履行征地决定的,由市政府申请人民法院强制执行。
第二十一条 国家(含省、市)重大建设项目急需征用土地的,市政府应当及时处理土地权属纠纷,作好土地征用工作。
土地纠纷时间较长、涉及面广、情况复杂,经多次调解不成,及时处理确有困难的,由市土地管理部门报经市政府批准后,可先行征用。在实施征地前,市土地管理部门应会同争议各方对争议土地进行勘测,将争议的原因、土地类型、面积、界址予以登记。土地权属纠纷解决后,有关
争议范围土地的征地补偿费等各项费用,由市土地管理部门向土地所有权单位支付。
第二十二条 征用集体所有土地应按规定支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费,补偿标准由市政府根据国家、省的有关规定,结合本市实际制定。
征地补偿费由市土地管理部门统一收取,按征地协议约定期限汇入被征地单位在指定银行开设的征地补偿费专户。
未按征地协议约定向被征地单位付清征地补偿费的,土地仍属集体所有,市土地管理部门不得出让。
第二十三条 按项目征地的,建设单位或个人应在向市土地管理部门提出用地申请之日起30日内,预付拟征土地的补偿费总额的50%。拟征土地未获批准或因国家重大政策调整以及其他正当原因不能征用的,市土地管理部门应当计息退还预付款;土地征用后,建设单位或个人放弃
受让土地使用权的,预付款不予退还;市土地管理部门与建设单位或个人签订土地使用权出让合同后,预付款可抵充部分土地使用权出让金。
第二十四条 预征土地的征地补偿费根据征地协议签订时的有关补偿标准和地上建筑物、附着物的实际情况确定。
市土地管理部门应在签订预征协议后30日内将征地补偿费总额的30%付给被征地单位,其余在两年内付清;两年内未付清的部分,按同期物价增长指数计算拨付。开发需要使用土地时,市土地管理部门应提前30日将剩余的征地补偿费付给被征地单位。
第二十五条 预征的土地,在开发前仍由被征地单位及其成员耕种,不得撂荒,不得栽种多年生长农作物和修建永久性建筑物。
开发建设需要使用土地时,市土地管理部门应提前60日通知被征地单位及其成员限期清除地上建筑物、附着物。未在限期内清除的,由建设用地单位或个人处置,对其地上建筑物和附着物不再补偿,而对种植的农作物可作适当赔偿。
第二十六条 征地补偿费由被征地单位在指定的银行专户存储。
征地补偿费中除属于个人的青苗和附着物的补偿费由被征地单位如数付给本人外,其余的征地补偿费由被征地单位统一管理使用,主要用于发展乡(镇)村集体企业和农副业生产,进行农用土地开发和农田基本建设,不得私分或挪作他用;安置补助费可以按照一定比例,划给自谋职业
者作为就业补助和转入社会保障部门作为不能就业人员的生活保障费。
在征得村民同意和乡(镇)人民政府批准后,被征地单位可将部分征地补偿费用于兴建公共设施、兴办公益事业。擅自将征地补偿费用于非生产性开支的,乡(镇)人民政府应及时予以纠正。
第二十七条 土地被全部征用的或土地虽未被全部征用,但人均耕地不足0.02公顷的,被征地单位农业户口全部转为非农业户口。
征用土地后,被征地单位人均耕地在0.02公顷以上的,按征地前人均耕地面积计算,将与被征土地面积相应的农业户口转为非农业户口。
第二十八条 被征地农业户口转为非农业户口,由村民委员会按征地协议确定的数量提出方案,经村民代表大会讨论同意,经乡(镇)人民政府和市土地管理部门审核并报市政府批准后,由公安、粮食等有关部门给予办理转户、粮食关系等手续。
第二十九条 征地后,剩余劳动力的生产、生活出路问题,经协商可以采取下列方式之一解决:
(一)由市土地管理部门统筹,将所征土地10%的国有土地使用权出让给被征地单位,出让金免交;
(二)由用地单位安排就业的,应在出让合同中载明用地单位安置被征地农民就业的条件、人数和期限;未安排就业前,用地单位应按不低于本地最低生活费标准1.5倍的标准支付生活补贴;
(三)由被征地单位提出申请,经区、乡人民政府审核,报市政府批准,可从所征该农村集体经济组织土地进行出让所获收入中划出部分资金,给予扶持兴办企业。但不得超过该集体经济组织被征用土地出让所获收入的地方留成部分的10%。
按前款第(二)项办理时,属采取协议方式出让国有土地使用权的,用地单位除按所征土地面积支付全额的征地补偿费、耕地占用税、菜地开发基金、土地管理费外,其他费用按90%支付;属采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权的,由市政府另行规定。
第三十条 农村集体经济组织将依法批准使用的集体所有非农建设用地与他人合作、联营兴办企业的,应到市土地管理部门办理用地手续。联营、合作后农村集体经济组织所持有股份不得转让。联营、合作期届满,由农村集体经济组织无偿收回土地使用权。
农村集体经济组织用征地补偿费发展生产、安置劳动力就业确有困难的,经向市土地管理部门申请报市政府批准,可依法将该集体所有的非农建设用地的部分征为国有后出让给他人,但不得超过依法批准给该集体所有的非农建设用地的30%。土地使用权出让金返还给该农村集体经济
组织。
第三十一条 用地单位在施工中因堆放材料需要临时用地的,应向市土地管理部门提出申请,经批准后,与有关单位签订临时用地协议,并按规定支付补偿费和有关土地使用费。临时使用土地的期限不得超过二年,不得建设永久性建筑物,使用期满,应及时归还土地,并负责恢复土地
生产条件,或支付相应的复耕费用。

第五章 国有土地使用权出让、租让、转让、出租、抵押和划拨
第一节 国有土地使用权出让
第三十二条 国有土地使用权(以下简称土地使用权)由市政府统一出让,市土地管理部门负责实施。
第三十三条 土地使用权出让一般可以采取协议、招标和拍卖的方式;国家安居工程用地或国家明文规定的特殊用地可以由政府按权限批准划拨。
除城市基础设施用地、国家扶持的普通居民住宅用地、国家机关、部队用地和文化、教育、卫生、体育、科研等非营利性用地以及经市政府批准可以采取协议方式出让的工业用地外,其他用地应采取招标、拍卖方式出让,或经市政府批准,也可采取双方协议的方式。
协议出让土地使用权价格不得低于按国家规定确定的最低价。
第三十四条 以招标、拍卖方式出让土地使用权的底价和以协议方式出让土地使用权的价格,由市土地管理部门根据基准地价,结合拟出让地块的条件、出让年限和土地供需情况等因素确定。
第三十五条 土地使用权出让合同由市土地管理部门与土地使用者签订。
土地使用者应当从出让合同生效之日起10日内,支付土地使用权出让金总额的10%作为定金,余额应在90日内付清。土地使用者未按照出让合同约定期限付清土地使用权出让金的,从逾期之日起每日加收未付部分1‰的违约金;逾期达90日仍未付清的,市土地管理部门有权解
除合同,定金不予退回,并可请求违约赔偿,地上建筑物以及其他附着物限期拆除。
市土地管理部门应当按照出让合同约定的期限和条件向土地使用者提供土地使用权。未按照土地使用权出让合同约定期限和条件向土地使用者提供土地使用权的,从逾期之日起每日按照已收土地使用权出让金总额的1‰付给土地使用权违约金;逾期达90日仍未提供土地使用权的,土
地使用权有权解除出让合同,要求返还土地使用权出让金和双倍的定金,并可请求违约赔偿。
第三十六条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途和规划要求的,应当先取得市城市规划行政主管部门的许可后报市政府批准,再由市土地管理部门按照职责权限进行审核并报经市政府批准,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,并按规定缴纳经
调整的土地使用权出让金。
第二节 国有土地使用权租让
第三十七条 本办法所称国有土地使用权租让(以下简称土地使用权租让)是指市政府代表国家将国有土地使用权在一定年限内租赁给土地使用者,由土地使用者按年向国家支付土地使用权租让金的行为。
土地使用权租让最高年限不得超过15年。
土地使用权租让由市土地管理部门审核并报市政府批准。
第三十八条 土地使用权租让,应当签订书面形式的租让合同。
第三十九条 土地使用权租让合同,由市土地管理部门与土地使用者签订。
土地使用者应当按租让合同的约定支付定金和当年的土地使用权租让金;未按租让合同的约定支付定金和当年土地使用权租让金的,市土地管理部门有权解除合同,收回土地使用权,并可请求违约赔偿。
市土地管理部门应当按租让合同的约定提供租让的土地;未按租让合同约定提供租让的土地使用权的,土地使用者有权解除合同,请求返还土地使用权租让金和双倍的定金,并可请求违约赔偿。
第四十条 土地使用权租让金标准,依据市场物价指数和地价调整指数以及国家的产业政策,由市土地管理部门拟订,报市政府批准后执行。
土地使用权年租让金标准每二年调整一次。
第四十一条 土地使用者按下列规定支付定金:
(一)租让期在5年以下(含5年)的,按签订租让合同当年租让金标准的1倍支付;
(二)租让期在5年以上、10年以下(含10年)的,按签订租让合同当年租让金标准的2倍支付;
(三)租让期在10年以上、15年以下(含15年)的,按签订租让合同当年租让金标准的3倍支付;
第四十二条 土地使用权租让金的管理和使用,参照法律、法规有关土地使用权出让金管理、使用的规定执行。
第四十三条 土地使用权租让期间,土地使用者应按租让合同约定的用途和条件使用土地。土地使用者需改变租让合同约定的土地用途和规划要求的,应当先取得市城市规划行政主管部门的许可后报市政府批准,再由市土地管理部门按照职责权限进行审核并报市政府批准,签订租让合
同变更协议或重新签订土地使用权租让合同,并按规定缴纳经调整的土地使用权租让金。
第四十四条 土地使用者不得将租让的土地使用权转让、抵押和用于建房出售。
第四十五条 土地使用权租让后,土地使用者按照租让合同的约定完成项目投资总额25%以上,或者将成片土地开发形成建设用地条件的,经征得市土地管理部门同意,可将租让的土地使用权转租。
租让的土地使用权转租的,转租人与承租人双方应签订书面形式的转租合同,转租期限不得超过土地使用权租让的剩余期限,土地使用权转租合同不得违背租让合同的规定,转租人应继续履行土地使用权租让合同约定的义务。
土地使用权租让期间,土地使用者与他人联营、合作使用租让的土地的,视为转租。
第四十六条 土地使用权租让期间,土地使用者因迁移、兼并、收购、破产、解散、撤销等原因停止使用土地的,由市政府无偿收回租让的土地使用权,并可依照本办法的规定予以租让或者依法出让。
第四十七条 市政府对租让的土地使用权在租让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法定程序提前收回,并根据土地使用者开发、利用土地的实际情况,给予相应的补偿。
第四十八条 土地使用权租让期间,土地使用者可以申请将租让的土地使用权转为出让的土地使用权。由市土地管理部门根据土地使用者的申请报经市政府批准后,与土地使用者重新签订土地使用权出让合同。原租让合同自土地使用权出让合同签订之日起自行解除。
第四十九条 土地使用权租让期届满,土地使用权由市政府无偿收回。
土地使用权租让期届满,土地使用者需继续使用土地的,应当在届满前一年申请续租。准予续租的,应当重新签订土地使用权租让合同。
第三节 国有土地使用权转让、出租、抵押
第五十条 土地使用者可以将依法取得的国有土地使用权进行转让、出租、抵押,其地上建筑物、其他附着物应当同时转让、出租、抵押。
地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的,其使用范围内的土地使用权应当同时转让、出租、抵押。
第五十一条 转让国有土地使用权,必须具备下列条件:
(一)已签订土地使用权出让合同,并付清全部土地使用权出让金;
(二)持有《国有土地使用证》;
(三)已按出让合同规定的条件和期限完成项目投资总额的25%以上;属成片开发的土地应形成工业或其他建设用地条件。
第五十二条 具有下列情形之一的,视为土地使用权转让:
(一)以土地使用权作为出资条件,与他人举办联营企业、股份制公司的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发土地,并按照比例分成的;
(三)以土地使用权抵债的;
(四)企业被收购、兼并导致土地使用权全部或部分转移给新的权利人的。
第五十三条 转让、出租、抵押国有土地使用权,当事人双方应当签订书面合同。
土地使用权转让、出租、抵押合同签订之日起10日内,当事人双方应当依照有关规定办理登记手续。市土地管理部门应在10日内作出是否予以登记的答复并通知当事人,不予登记的,应当说明理由。当事人有异议的,可向上一级机关申请复议或向人民法院起诉。
未按前款规定办理登记手续的,土地使用权转让、出租、抵押行为无效。
第五十四条 转让土地使用权时,涉及地上建筑物、其他附着物产权转移的,当事人双方应在办理土地使用权变更登记手续后15日内到市房产管理部门办理地上建筑物、其他附着物产权转移手续。
转让房屋所有产权时,当事人双方应在办理房屋所有产权变更登记后15日内持变更后的房屋所有权证到市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第五十五条 转让土地使用权,转让方应委托具有资格的地产评估机构对土地使用权价格进行评估。评估结果必须经市土地管理部门确认;改建或新设股份有限公司的地价评估结果的确认按国家有关规定执行。
国有企业土地资产的评估结果由市土地管理部门做初步确认后,再移送国有资产管理部门做终极确认。
对地价评估结果行使确认职权的行政主管部门应当出具地价评估结果确认书。
第五十六条 土地使用权转让、出租后,需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途和规划要求的,依照本规定第三十六条的规定办理。
第五十七条 预售商品房的,商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起30日内,到市土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
第五十八条 土地使用权抵押涉及地上建筑物、其他附着物的,市土地管理部门应在办理土地使用权抵押登记手续后10日内通知市房产管理部门备案。
市房产管理部门在办理房屋产权抵押登记时,应于登记后10日内通知市土地管理部门备案。
第五十九条 抵押关系履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押的土地使用权受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
市土地管理部门应当根据抵押当事人双方的共同申请或法院的判决、裁定依法处分抵押的土地使用权。
第六十条 处分抵押的土地使用权所得,按下列顺序分配:
(一)支付处分费用;
(二)扣缴有关税费;
(三)按抵押登记或确认的先后顺序向抵押权人清偿债务;
(四)剩余款额归还抵押人。
第六十一条 通过处分抵押的土地使用权或地上建筑物、其他附着物而取得土地使用权的,当事人必须在处分之日起15日内到市土地管理部门办理土地使用权变更登记。
第四节 划拨土地使用权管理
第六十二条 划拨土地使用权是指1988年2月13日《海南土地管理办法》施行之前,土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权或1988年2月13日以后政府特别批准划拨的土地。
第六十三条 以营利为目的使用划拨土地使用权的,采取下列方式实行有偿使用:
(一)按年收取土地使用费;
(二)国家以划拨土地使用权入股;
(三)办理土地使用权租让手续,按年收取土地使用权租让金;
(四)补办出让手续,按规定补交土地使用权出让金。
第六十四条 划拨土地使用权发生下列情形之一的,土地使用者必须向市土地管理局提出申请,报经市政府批准后,办理土地使用权出让手续,按评估标定地价的40%补交土地使用权出让金:
(一)转让土地使用权的;
(二)因房屋及附着物出售、赠与等原因导致土地使用权发生转移的;
(三)以土地使用权及地上建筑物、附着物抵债的;
(四)以土地使用权作为出资条件与他人举办联营企业、股份制公司的(国家按第六十三条第二项规定以划拨土地使用权入股参与企业的除外)。
第六十五条 出租划拨土地使用权,出租人必须事先向市土地管理局提出申请,报经市政府批准;出租人应按租金总额的40%向市土地管理部门缴纳土地收益金。
房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的,出租人必须按第五十三条规定办理登记手续,并按规定向市土地管理部门缴纳租金中所含的土地收益。
第六十六条 抵押划拨土地使用权的,抵押人必须事先向市土地管理局提出申请,由市政府批准。抵押人应委托具有资格的地产估价机构对土地使用权价格进行评估,抵押担保的债权价值不能超过评估地价的60%。
处分抵押的划拨土地使用权时,应当先扣缴处分所得的40%作为补交土地使用权出让金。
第六十七条 市政府根据城市建设发展的实施城市规划的需要,可以依法无偿收回划拨土地使用权。无偿收回划拨土地使用权时,其地上建筑物、附着物的拆迁和补偿,依照有关法律、法规执行。
第六十八条 使用划拨土地使用权的单位,因其迁移、撤销、解散、破产或者其他原因停止使用土地的,由市政府无偿收回土地使用权。
第六十九条 政府组织旧城改造时,改造区域内的划拨土地使用权由市政府无偿收回。收回的土地,由市土地管理部门组织或委托具有资格的地产评估机构进行评估,确认土地使用权价格后,通过出让方式提供给开发者。开发者承担的拆迁、安置房和基础设施建设等方面的费用,可从
土地使用权出让金中扣除。

第六章 集体所有土地使用权出让、转让和出租
第七十条 集体所有土地使用权出让、转让、出租或者农村集体经济组织用于自办企业、与他人举办联营企业、股份制企业,应当有利于稳定以家庭联产承包责任制为主的农业生产经营体制。
第七十一条 集体所有土地使用权出让、出租或者以此用于自办企业、与他人举办联营企业、股份制企业的,由农村集体经济组织向市土地管理部门提出书面申请,经土地管理部门会同乡(镇)、区人民政府审核后,报市政府批准。
集体所有土地使用权出让或者出租用于农业生产的,按照下列权限报请批准:耕地13公顷以下,其他土地33公顷以下,由市政府批准,超过限额的,报省人民政府批准;农村集体经济组织以此用于自办企业或者与他人举办联营企业、股份制企业用于非农业建设的,按照下列权限报
请批准;耕地(含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘)6.5公顷以下,其他土地13.5公顷以下,由市政府批准,超过限额的,报省人民政府批准。
市政府批准的各类土地总和,每宗不得超过第二款规定中其他土地的最高限额;超过限额的,应当报省人民政府批准。
集体所有土地使用权不得出让或者出租用于非农业建设。
第七十二条 集体所有土地使用权出让、出租或者农村集体经济组织以此用于自办企业、与他人举办联营企业、股份制企业,必须同时具备下列条件:
(一)土地权属合法、界址清楚;
(二)土地用途符合规划;
(三)原已承包的,解除了承包合同,并对承包人的投入给予合理的补偿。
第七十三条 集体所有土地使用权出让或者以土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业的最高年限为50年;集体所有土地使用权出租最高年限为5年。
第七十四条 农村集体经济组织出让、出租土地使用权或者以土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业应当签订合同,并在合同签订后10日内到市土地管理部门办理登记。
第七十五条 集体所有土地使用权出让、出租或者以土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业期限届满,由农村集体经济组织无偿收回土地使用权和基础设施,地上建筑物、其他附着物依照合同的约定处理或者无偿收归集体所有,并由市土地管理部门办理注销登记。
第七十六条 集体所有土地使用权受让人、承租人应当依照土地使用权出让合同或者出租合同规定的用途使用土地。转让、转租后不得改变土地用途。
以集体所有土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业用于农业生产的,应当依照合同规定用途使用土地。需要改变用途的,必须按照批准权限报请原批准机关批准。
第七十七条 转让或者转租集体所有土地使用权的当事人应当签订合同,并在合同签订后10日内到市土地管理部门办理登记。
集体所有土地使用权转让时,土地使用权出让合同规定的权利、义务随之转移。分割转让土地使用权时,不得违反土地使用权出让合同的约定。
集体所有土地使用权转租时,必须征得出租人同意;出租人应当继续履行原土地使用权出租合同。
第七十八条 集体所有土地使用权因转让、转租而增值的,转让人和转租人应当按照增值额的10%向农村集体经济组织交纳增值费。
第七十九条 集体所有土地可以由单位或者个人承包经营,从事农业生产。
土地承包经营权可以依法转让、转包。
土地承包经营权可以继承。

第七章 农村居民建房用地管理
第八十条 农村居民建房用地,应符合土地利用规划和村镇建设规划,应使用原有的宅基地、村内空闲地和荒地、荒坡;严格限制占用耕地。
提倡对符合规划的旧房进行改造,兴建多层住宅。
第八十一条 申请安排宅基地应当服从乡(镇)村建设规划。根据城市规划和乡(镇)村规划需要搬迁的村庄和拆迁户而不能继续使用原有旧宅基地的,可以在编制好的乡(镇)村建设规划范围内予以安排新的宅基地。原村庄或拆迁户使用的土地由政府统一组织开发。
未编制好乡(镇)村建设规划的村庄,一律不予安排宅基地。
第八十二条 符合下列情形之一的农户、非农户,可以申请安排宅基地:
(一)原有住房根据规划需要拆迁的;
(二)人均住房面积在20平方米以下,现有住房不宜改建、扩建的;
(三)居住拥挤,确需分居组建新家庭,现有住房不宜改建扩建的;
(四)经批准回原籍落户定居的人员,没有住房居住的。
第八十三条 农村居民建房用地面积标准由市土地管理部门提出,报经市政府批准后执行。
第八十四条 对农村居民建房用地实行计划管理。由市土地管理部门根据村镇建设规划确定的总用地规模和农村经济发展以及人口增长情况制订农村居民建房用地年度计划,报市政府批准执行。各区、乡(镇)人民政府根据农村居民建房用地年度计划和各村的具体情况组织实施。
第八十五条 农村居民建房用地,在符合村镇规划的前提下,按下列规定办理用地审批手续:
(一)使用原宅基地的,经村民委员会核准,由乡(镇)规划所提出初审意见后,土地使用者向乡(镇)土地所提出申请,由乡(镇)人民政府批准,报区土地管理部门备案;
(二)使用村内空闲地的,经村民委员会同意后,由乡(镇)规划所提出初审意见,土地使用者向乡(镇)土地所提出申请,经乡(镇)人民政府作出初审意见后,由区人民政府审核,报市土地管理部门批准;
(三)使用耕地的,经村民委员会同意后,由乡(镇)规划所提出初审意见,土地使用者向乡(镇)土地所提出申请,经乡(镇)人民政府初审,并报经区人民政府和市土地管理部门复审后,由市政府批准;占用耕地的,经批准使用之后,应按规定缴纳青苗和附着物补偿费。
第八十六条 申请使用宅基地经依法批准后,土地使用者应在批准后30日内向区土地管理部门提出登记申请,并按第五条第四款的规定取得《集体土地建设用地使用证》后,方可使用土地。
凡未经依法进行土地登记领取《集体土地建设用地使用证》的,规划部门不予办理报建手续。
第八十七条 农村居民建房使用的宅基地属于集体所有的,任何人不得擅自将宅基地进行转让。
出售、赠与住房给他人,由此造成土地使用权转移的,应当到原登记机关办理土地使用权变更登记手续,并向农村集体经济组织交纳土地收益。

第八章 法律责任
第八十八条 违反本规定,未经批准(登记),或采取欺骗手段骗取批准(登记)征用、占用土地,非法出让、租让、转让、出租、抵押土地使用权或者以土地使用权与他人举办联营企业股份制企业的,按非法占用土地处理,其批准(登记)文件及有关协议、合同一律无效,并依照法
律、法规责令退回非法占用的土地,限期拆除或者予以没收地上新建的建筑物和其他附着物,处以罚款。
违反本规定,超越权限或滥用职权非法批准出让、出租集体所有土地使用权的,批准文件及有关协议、合同一律无效;国家建设需征用该土地时,依法责令退回非法占用的土地,其非法占地所兴建的建筑物和其他附着物不予补偿,并限期拆除;对直接责任人或单位主管人员由其上级机
关或监察机关给予行政处分。
第八十九条 违反本规定,未经批准(登记),擅自出让、租让、转让、出租、抵押土地使用权,或以联营、合作为名倒卖土地使用权证、批准文件和用地图纸的,按非法买卖土地处理,其有关协议、合同及其他文件、图纸一律无效,并依法收回土地使用权,限期拆除或者没收地上新
建的建筑物和其他附着物,没收其非法所得,处以罚款。
第九十条 土地使用者违反土地出让合同或用地批准文件的规定,擅自改变土地用途的,依法责令依照原规定用途使用土地,并处罚款;拒不改正的,依法收回土地使用权。
第九十一条 违反本规定,未经批准或采取欺骗手段骗取批准而将耕地改为非耕地的,依法责令限期恢复土地原貌,并处罚款。
第九十二条 违反本规定,未经批准,擅自挖塘、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土、采矿的,依法责令停止违法行为,限期拆除地上建筑物、其他设施,恢复土地原貌,并处罚款。
第九十三条 违反本规定,未经批准(登记),或者采取欺骗手段骗取批准(登记),非法转让、出租、抵押划拨土地使用权的,依法没收非法所得,并处罚款,土地使用权由市政府收回。
第九十四条 土地管理部门工作人员或者其他国家机关工作人员在土地管理工作中,滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第九十五条 阻挠或者破坏征地工作,妨碍土地管理部门工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安处罚条例》处罚。
第九十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知书之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议或者向人民法院起诉;当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第九十七条 本规定由海口市土地管理局负责解释。
第九十八条 本规定自颁布之日起施行。





1997年2月4日

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