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租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）

作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六

摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
江苏省南京市人大常委会


南京市预防职务犯罪条例


（２００３年１２月３０日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议制定２００４年４月１６日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）



第一章总则



第一条为规范和加强预防职务犯罪工作，有效防范职务犯罪，保证职务行为的廉洁性，根据宪法和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例所称的职务犯罪，是指我国刑法规定的国家工作人员贪污贿赂犯罪，国家机关工作人员渎职侵权犯罪以及其他利用职务实施的犯罪。

第三条预防职务犯罪应当贯彻标本兼治、综合治理的方针，实行教育、法制、监督相结合，特殊预防与一般预防相结合，专门工作与群众路线相结合的原则。

第四条开展预防职务犯罪工作，应当遵守法律、法规，维护国家机关、人民团体、企业事业单位的正常工作、生产、经营秩序。

第五条预防职务犯罪应当以有效防范国家工作人员特别是担任领导职务人员的职务犯罪为重点，同时积极引导、支持、帮助非国有公司、非国有控股公司、非国有企业事业单位、社会团体防止非国家工作人员贿赂、职务侵占及挪用资金等犯罪的发生。

第六条预防职务犯罪实行统一领导，单位依法各负其责，专门机构指导、督促，有关职能部门配合，社会各界共同参与的工作机制。

第二章预防组织



第七条市、区 县预防职务犯罪工作指导委员会（以下简称指导委员会），负责组织、指导、协调预防职务犯罪工作。

指导委员会办公室负责预防职务犯罪的日常工作。

第八条指导委员会应当开展下列工作：

（一）分析研究职务犯罪发生的原因、规律和趋势，制定预防对策和措施；

（二）制定预防职务犯罪工作计划、重大预防工作方案，并监督实施；

（三）通报或者公布单位预防职务犯罪工作开展情况；

（四）总结推广工作经验，建议对控告、检举有功人员依照有关规定给予奖励，建议对违反本条例规定的单位和个人给予处分和追究责任；

（五）帮助与指导非国有公司、非国有控股公司、非国有企业事业单位、社会团体开展预防贿赂、职务侵占及挪用资金等犯罪的工作；

（六）研究处理预防职务犯罪工作中的其他有关问题。

第九条指导委员会办公室开展工作可以采取下列方式：

（一）查阅、收集或者要求有关单位提供与预防职务犯罪有关的资料和信息，但是涉及国家秘密、商业秘密或者公民隐私的，应当按照有关法律的规定办理；

（二）指导、监督国家机关、人民团体、国有公司、国有控股公司、国有企业事业单位制定实施预防职务犯罪工作计划和具体措施；

（三）以书面建议形式督促有关单位履行预防职责；

（四）建立重点单位预防职务犯罪联系点，配备联络员；

（五）建立专家咨询机制，帮助、指导各单位开展预防职务犯罪工作；

（六）建立预防职务犯罪信息网络，组织信息交流，适时向社会公布预防职务犯罪工作情况。

第十条国家机关、人民团体、国有公司、国有控股公司、国有企业事业单位应当成立预防职务犯罪工作领导小组或者确定有关机构，负责预防职务犯罪工作，结合本单位实际制定并组织实施本单位预防职务犯罪的计划、制度和措施。

前款规定单位的主要负责人对本单位预防职务犯罪工作负总责，其他负责人根据分工负直接领导责任。

第十一条非国有公司、非国有控股公司、非国有企业事业单位、社会团体根据需要可以成立相应的预防组织，结合本单位实际开展预防贿赂、职务侵占及挪用资金等犯罪的工作。

第十二条市、区（县）可以成立单位自愿参加的预防职务犯罪协会，在指导委员会及其办公室的指导下自主开展预防职务犯罪工作。

第三章预防措施



第十三条指导委员会及其办公室应当采取建立预防职务犯罪警示教育基地等多种形式开展预防职务犯罪的宣传教育活动。

单位应当结合工作特点，加强对工作人员的职业道德、纪律和法制教育。

培训机构对国家工作人员进行培训时，应当将预防职务犯罪教育列入培训内容。

第十四条国家机关、人民团体、国有公司、国有控股公司、国有企业事业单位应当将预防职务犯罪工作列入本单位的目标管理，完善、实行下列制度：

（一）重大事项集体决策和决策失误责任追究制度；

（二）重点部门和重点岗位内部权力制衡制度；

（三）财务审批和审计、重大投资、资产处置、资金调配监督制度；

（四）干部选拔任用和用人失察责任追究制度；

（五）信访、举报的查处备案制度；

（六）依法应当完善、实行的其他制度。

国家机关及人民团体应当执行重点岗位和重点部门人员定期轮岗制度。

第十五条人民政府及其职能部门应当依法行政，完善、实行下列制度：

（一）政务公开制度，即公开法定行政职责、权限，公开办事依据、程序、时限、结果，公开办事纪律、服务承诺以及违纪违诺的投诉途径和处理办法；

（二）行政许可、行政征收、行政处罚、行政强制的监督制约制度；

（三）财政支出国库集中支付制度和财政性资金收支、国有资产管理处置的专项监察、审计制度，即对有财政性资金投入的重大建设项目的预算决算、招标投标、发包承包和政府采购活动，国有资产处置、土地使用权出让转让活动，国债资金、预算外资金、公共基金的收支管理活动，实行专项监察、审计，并在一定范围内公布结果；

（四）层级监督和行政过错责任追究制度；

（五）民主监督制度，即接受群众评议、受理群众投诉和对舆论监督的信息反馈等制度；

（六）依法应当完善、实行的其他制度。

人民政府及其职能部门作出有关经济、社会等重大事项决策时，应当同时制定预防职务犯罪措施。

第十六条人民检察院、人民法院应当依法办事，实行检务、审务公开制度，公开其职责、权限、办理各类案件的程序、期限、结果、办案纪律、诉讼参与人的权利义务以及对人民检察院、人民法院及其工作人员违法违纪行为的举报、控告的途径。

公安机关、人民检察院、人民法院、司法行政机关应当规范执法行为，实行执法责任制、错案责任追究制，确保公正执法。

第十七条国家机关工作人员应当遵守国家公务员纪律。

担任领导职务的国家工作人员还应当遵守和执行下列规定：

（一）定期述职述廉；

（二）个人重大事项报告；

（三）收入和境外存款申报；

（四）任职回避；

（五）廉政谈话；

（六）任期经济责任审计；

（七）引咎辞职；

（八）依法应当遵守和执行的其他规定。

单位主要负责人应当将履行预防职务犯罪工作职责的情况作为年度述职的一项重要内容，接受考核和评议。

第十八条社区居民委员会、村民委员会应当实行社务公开、村务公开制度，落实预防职务犯罪措施，在管理、使用国有资金活动时，应当接受检查、监督。

第十九条建筑工程、医药卫生行业和政府采购等招标投标活动中，对有贿赂犯罪和其他严重不正当竞争行为的单位和个人，由有关职能部门依照国家法律法规的规定限制或者取消其在本市从事投标活动的资格，具体实施办法由市人民政府制定。

第二十条开展预防职务犯罪工作应当运用先进的科学技术和管理方式。

第四章监督保障



第二十一条指导委员会根据需要检查重点单位、行业履行预防职务犯罪职责的情况。

第二十二条人民检察院、人民法院和公安、监察、审计机关在依法行使职权过程中，发现有关单位存在制度不健全、管理混乱等问题的，应当及时提出检察、司法、监察、审计等建议，并制发建议书，送达有关单位及其上级机关或者主管部门。有关单位自收到建议书之日起三十日内，应当书面反馈建议的采纳情况。

第二十三条新闻单位应当宣传预防和惩治职务犯罪的情况，对国家工作人员履行职务的行为进行舆论监督。

第二十四条任何单位和个人发现职务犯罪行为，可以向有关部门控告或者举报。有关部门应当按照规定受理、查处，并为控告人、举报人保密；对举报有功者予以奖励。

公民、法人和其他组织可以对预防职务犯罪工作提出建议和意见，对制度不健全、管理混乱的单位提出意见，对政府及其职能部门政务活动和人民法院、人民检察院司法活动提出建议或者意见。

任何单位和个人不得对建议、控告、举报人打击报复。

第二十五条指导委员会及其办公室的工作经费列入本级财政预算。国家机关、人民团体、国有公司、国有控股公司、国有企业事业单位预防职务犯罪工作经费列入本单位预算，实行专款专用和专项管

理。

市、区（县）人民政府应当划拨专项资金，用于奖励在预防职务犯罪工作中有突出贡献的单位和个人。

第五章法律责任



第二十六条国家机关、人民团体、国有公司、国有控股公司、国有企业事业单位违反本条例规定，拒绝或者拖延提供与预防工作有关的资料的，或者拒绝、阻碍检查的，由指导委员会办公室或者其主管部门责令改正，拒不改正的，由其主管部门予以通报批评。

第二十七条违反本条例规定，未履行预防职务犯罪职责的单位，由指导委员会办公室或者其主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由其主管部门予以通报批评。

直接负责的主管人员或者其他直接责任人员未履行预防职务犯罪职责，致使本单位发生职务犯罪或者造成其他严重后果的，属于国家机关工作人员的，由主管部门或者监察机关依法给予行政处分；属于其他国家工作人员的，由有关单位依法给予处分； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条违反本条例规定，打击报复建议、控告、举报人的，由有关单位依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条国家机关工作人员在开展预防职务犯罪工作中，未按照规定受理、查处控告、举报，不依法履行预防监督职责，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由主管部门或者监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当依法赔偿。

第六章附则



第三十条本条例自２００４年７月１日起施行。