厦门市旅游管理条例（2003年修正）

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甘肃省嘉峪关市人民政府


嘉峪关市人民政府关于印发《嘉峪关市物业管理暂行办法》的通知

嘉政发〔2011〕34号


各区，市政府各部门，在嘉各单位：
《嘉峪关市物业管理暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真遵照执行。



二○一一年五月三十一日


嘉峪关市物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的各类物业管理、服务活动适用本办法。
第三条 市房地产管理局是全市物业管理活动的主管部门，负责全市各类物业活动的管理、监督、指导工作。
建设、规划、市容监察、环保、发改、公安、民政、工商、环卫等部门以及供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位在各自的职责范围内，做好相关的物业管理和服务工作。
街道办事处协助市房地产管理局做好本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，并建立小区联席会议制度，协调解决物业管理中遇到的问题及物业管理与社区建设之间的关系。
社区居民委员会会同建设单位，在市房地产管理局指导下，负责组织成立业主大会和业主委员会，协调物业管理区域内的物业管理活动。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争方式选择物业服务企业。
第五条 物业管理区域由市房地产管理局会同街道办事处，遵循方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则，根据共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划分。
有以下情形之一的，市房地产管理局和街道办事处可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务企业实施物业服务：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。
新建住宅物业管理区域的确定，市规划局在选址或规划设计条件中应予以明确，并在规划设计方案审查中予以落实。
第六条 物业管理区域划分确定后，市房地产管理局应当在该物业管理区域内发布公告。
第七条 市房地产管理局应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。
物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向市房地产管理局办理备案手续。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在管理活动中，享有下列权利：
（一）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权；
（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主应在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会、业主委员会会议议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
首次业主大会应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下制定业主大会议事规则。
第十三条 物业管理区域具备召开首次业主大会条件的，建设单位应在30日内向市房地产管理局和街道办事处书面提出召开首次业主大会的书面报告，报告中应提供业主名册、物业建筑面积清册、物业出售及交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向市房地产管理局提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会可以成立筹备组，筹备组应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位代表和居民委员会代表组成。
筹备组负责组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会，业主委员会自选举产生之日起成立。
第十五条 业主大会分为定期会议和临时会议两种。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定每年召开一次。有以下情形之一，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院提起民事诉讼。
第十七条 业主大会应由全体业主参加，也可以以书面的形式委托代理人参加。业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，业主代表一般不得少于30人。
第十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十九条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十条 首次业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担；经费的筹集、使用、管理由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。
第二十一条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第二十二条 业主委员会自选举产生之日起行使职权。并应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等报市房地产管理局和街道办事处备案。
第二十三条 业主委员会成员应当具备下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
（四）热心公益事业、责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具有必要的工作时间。
业主委员会办公及成员待遇经费由业主大会讨论确定。
第二十四条 业主委员会主任、副主任在业主委员会中选举产生。
业主委员会一般由三人或五人组成，小区区域较大的可由五人或七人组成。由主任一名，副主任一至二名、委员若干名组成，业主委员会委员任期和换届由业主大会决定，可连选连任。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第二十五条 业主委员会除执行业主大会的决定事项外，还应履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十六条 业主委员会办理备案手续后，凭备案表向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第二十七条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局或街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十条 业主大会、业主委员会与居民委员会应当相互协作，配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三十一条 业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第三十二条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前，按国家规定通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行前期管理。
未按照规定招投标或者议标选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售活动。
住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于3万平方米的，经市房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市房地产管理局负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 在城市规划区域内，因规划和国土部门供地面积限定，开发建设建筑面积不足3万平方米（4幢住宅楼以下），不具备公共设施配套建设和物业服务及管理的，建设单位应在房屋预售前到市房地产管理局办理物业备案手续。
第三十五条 建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、首期住宅专项维修资金的交存、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出具体的约定。
建设单位制定的临时管理规约，要尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约对全体业主具有约束力。
第三十六条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业服务合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止。
第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市房地产管理局备案。
第四十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十二条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第四十三条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2—3‰确定物业管理用房和4—6‰确定娱乐活动室。物业管理用房不能低于40平方米，业主委员会用房根据项目建设规模确定，但不能低于20平方米。物业管理用房（业主委员会用房）、娱乐活动室应为地面以上，具备使用功能。
第四十四条 物业管理用房、业主委员会用房和娱乐活动室依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域的共用部分。
第四十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第四十六条 物业服务企业实行资质认证、年检制度。
物业服务企业持由市房地产管理局核发的物业服务企业资质证书、市工商行政管理局核发的营业执照和市地税局核发的税务登记证后方可接受物业服务委托。
物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十七条 物业服务企业接受业主委员会的物业服务委托，应当与委托方订立物业服务委托合同，自订立之日起，三十日内由物业服务企业报市房地产管理局备案。
第四十八条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的收取和使用管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第四十二条规定的资料交还给业主委员会。业主委员会选聘新的物业服务企业后，应当向物业服务企业移交该部分资料。
物业服务合同终止时，业主委员会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第五十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十二条规定的资料。
第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五十三条 业主应当根据物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主违反物业服务合同约定未缴纳或未足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主限期交纳，业主逾期仍拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十四条 纳入物业管理范围的已竣工、但尚未出售或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第五十五条 物业服务费按房屋建筑面积计算，按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第五十六条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生（垃圾清扫、收集）费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本；在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
第五十七条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担。
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，双方应当签订委托合同，并可向委托单位收取代办手续费，物业服务企业不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。
第五十九条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第六十条 市发改委应当会同市房地产管理局加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量标准的监督管理。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，未严格履行物业服务委托合同，没有按照核定的收费标准和服务等级为业主提供服务的，业主委员会或相关业主可向市发改委投诉，市发改委依法查处。
第六十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等方面法律、法规规定的，物业服务企业应该及时制止，并向有关部门报告。有关部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为依法处理。
第六十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业聘用秩序维护员的，应当遵守国家有关规定。秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害业主的合法权益。
第六十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本办法的规定，业主应当承担连带责任。
第六十四条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会不得违反规定随意解聘物业服务企业。
业主大会在没有选聘新的物业服务企业接管之前，原有的物业服务企业应当继续作好物业服务工作，不得随意退出。
物业服务企业不得以任何理由单方面提前解除物业服务合同，否则赔偿所造成的损失，并承担相应责任。
第六十五条 市房地产管理局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。


第五章 物业的使用与维护

第六十六条 业主、物业使用人不得改变设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
第六十七条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
（一）拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，移动共用设施设备；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（六）未经批准摆摊设点；
（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（九）违法搭建建筑物、构筑物；
（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第六十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第六十九条 装修人和装饰装修企业，应与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第七十条 装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业或住房出售单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动进行监督检查。
物业服务企业或住房出售单位，发现在物业装饰装修过程中有违约行为的，应当予以制止。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任，同时报告相关管理部门。相关部门接到报告后，应当及时依法查处，有违法行为的，依法进行处罚。
第七十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳住宅专项维修资金。
第七十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，物业服务企业可依照物价管理部门制定的收费标准收取停车费。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
物业管理区域内应预留满足需要的非机动车停放场地。
第七十三条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，市房地产管理局应当督促实施。
第七十四条 业主、使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求市房地产管理局、街道办事处、居民委员会、物业服务企业调解。

第六章 法律责任

第七十五条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第七十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第七章 附 则

第七十七条 业主不选聘物业服务企业决定自行管理的，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等相关规定执行。
第七十八条 物业服务企业可依照本办法制定物业服务的实施细则。
第七十九条 本办法由嘉峪关市人民政府负责解释。
第八十条 本办法自发布之日起30日后施行，有效期5年，有效期满自动失效。
　

　



运用现代司法理念对“执行难”的思考

金松


执行是指人民法院的执行组织，依照法律规定的程序，对生效法律文书所确定的内容，远用国家的强制力量，依法采取执行措施，强制负有义务的当事人履行义务的行为。它是宪法和法律赋予人民法院的一项重要职责。人民法院通过对生效法律文书的执行，实现生效法律文书所确定的权利、义务，是保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济程序，捍卫社会主义法制的统一和尊严，是建设社会主义法治国家的基本方略的重要内容。
随着市场经济的发展，依法治国进程的推进，人民法院的执行工作日益显示出它的重要作用。人民法院在相当困难的条件下执行了大量的案件，但仍有许多生效的法律文书未能执行，未能兑现法律文书所确定的权利、义务。“执行难”的存在已经严重损害了人民法院的权威与尊严，影响了人们对整个法律制度的信心，损害了执行当事人和案外人的合法权益，破坏了交易公平与安全，这一问题到了非解决不可的地步。
所谓“执行难”，是指由于当事人自身的客观因素引起的，一些当事人法制观念淡薄，不履行法律义务，采取软拖、强顶、躲避，甚至以死相要挟，或者有的被执行人确实无财产可供执行，或被执行人人为地转移财产阻挠法院强制执行，或者被执行人无力承担举证财产所在的举证不能等引起的案件难以执行的局面；同时也由于执法环境差、执行立法不够完善、法院执行力度不够、执行人员怠于执行、地方行政保护主义干预司法独立等非当事人自身因素所引起的案件得不到实际执行的局面。
“执行难”是主要表现为：⑴被执行人难找；⑵执行人财产难寻；⑶被执行财产难动；⑷抗拒执行的案件难查；⑸申请执行人举证不力使法院无从执行；⑹执行财产的权属有待确定致使法院无法迅速执行；⑺立法的缺陷导致执行过程中缺乏实践操作性，给执行人员的依法办案增加了难度；⑻法院人员编制的限制引起的执行机构力量配备不足；⑼执行队伍素质不高，个别执行人员犯官僚主义，怠于执行案件；⑽地方保护主义作祟，受委托执行法院或协助执行法院不配合，不协助，使委托、协助执行案件执行效率降低；⑾裁判文书制作简单，未能对证据进行逐一的认定，亦未对裁判文书的说理部分加以翔实而又明确的表述，导致当事人对裁判文书的公正心存怀疑，对履行裁判文书中所确定的义务持消极态度甚至抵触情绪，一定程度上导致了“执行难”；⑿如个别案件的裁判文书对执行事项的表述模棱两可，不具体，以致案件无法执行。⒀审执分离所引发的难执行，如最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）第3条的规定，人民法院在审理民事、行政案件中作出的财产保全和先予执行裁定，由审理案件的审判庭负责执行，审判人员一般注重的是案件的审理和判决，除当事人提出财产保全申请外，对于不影响案件审理的，审判人员一般不主动依职权裁定对被告采取财产保全措施，这就为被执行人在执行程序开始前转移财产提供了机会，使执行程序开始后的执行工作无法顺利进行；⒁法院为追求社会的稳定而不得已的慎重执行而引发的执行工作难以开展，如执行过程中被执行人以死相威胁，法院不得已而采取暂缓执行，对其进行思想说服工作等；⒂地方行政保护主义干预司法独立妨碍法院执行。
在谈到法院“执行难”的问题根源的时候，大家都已先入为主地形成一种思维定势，首先想到的就是法院，大做特做法院的文章，却疏忽了当事人这一至关重要的角色。客观地说“执行难”的根源分别存在于被执行人、社会和执行机构三个方面。首先，是被执行人的原因。债务人当前和将来都根本没有履行债务的能力，债权人的债权当然难以实现，进入执行程序也是徒劳无益的，这种执行当然的困难的。其次，是社会根源。它又体现为两个方面：一是社会管理机制不健全，对于债务人的财产及信用状况缺乏有效控制，以致发生“债务人难找，债务人的财产难寻”的无奈；二是地方及部门保护主义思想作怪，外部干扰严重，因而出现“协助执行难求，应执行财产难动”的尴尬局面。再次，是执行机构的原因。一是少数执行机构消极不作为，如对于债权人的申请久拖不执，对于债务人的财产不查不找，对于受托执行按兵不动，对于明显的执行错误不理不纠，等等；二是个别执行机构违法积极作为，如违反法定程序查封或解封财产，故意高估或低评被执行财产，违反法定顺序清偿或分配财产，强迫当事人达成“执行和解”，阻碍甚至对抗外地法院执行，等等。因此，把“执行难”的原因完全归咎于人民法院，板子全打到法院身上，也是不公正的。
在笔者看来，造成“执行难”的主观原因，在于对“执行难”的不全面认识和执行工作指导思想的错误。《民事诉讼法》自施行以来，指导执行工作的价值目标就是追求债权人债权实现的最大化，从而导致执行中的超职权主义。法院在执行工作中大包大揽的现象比较严重，权利人向法院申请执行后，即使未提供任何财产线索，法院也会依职权主动出击，调查取证，执行保全，等等，或者为提高结案率，动辄裁定中止或终结执行。在这种执行工作模式中，当事人游离于执行程序之外，法院几乎成了“讨债公司”。不仅浪费了法院的执行资源，而且极易使当事人产生角色“错位”，认为执行完全是法院的事情，只要案件不能执结，不问原因何在，都归咎于法院执行工作不力。这种超职权主义的工作模式，使法院执行工作一直处于“吃力不讨好”的尴尬。
把评价执行工作的标准定位于债权人利益得以实现，这是当前评判执行工作急需澄清、转变的观念。衡量法院执行工作是否已经尽职尽责的标准，是法院是否已经充分履行了法律设定的一切执行措施。对此，可以从三个方面进行分析：
一、从强制执行的实质看，强制执行是在当事人对合法权利的个人私利主张得不到实现时，由人民法院 实施的公力救济。受理当事人的申请，是对当事人申请执行这一程序权利的认可和保护，不是对执行结果的承诺，也不意味着法院就成为“付款给钱”的地方。如果以债权实现的多寡作为评价法院执行的标准，指责法院“执行难”，实际上就把债权得不到充足实现时当事人应承担的责任转嫁给了不法院，这显然不妥。
二、从执行的目标看，强制执行所能保护的债权是那些可以实现的利益。如果当事人的某项利益在客观上已经没有实现的条件，法院就只能通过判决对权利义务进行确认，体现司法执行权的公正。
三、从执行权的运行特征看，执行法院即不是任何一方当事人的代言人，也不是任何一方的对立面。只要法院 穷尽了法律设定的一切执行措施，切实履行了法律职责，执行程序就应当宣告结束。要把执行人员作为中立的司法者来评判，而不能把执行人员作为债权人的代言人来评判。
为此，明确了人民法院在执行工作中所处的地位，转变执行观念，把在执行工作中的职权主义向当事人主义的转化。我国民诉法规定的“证主张谁举证”的举证责任分配方式、《执行规定》第28条规定的“申请执行人应当向人民法院提供其所了解的被执行人的财产状况或线索”，以及现在全国各地盛行的诉讼执行风险告知书，都在一定都在一定程度上体现了我国举证责任由职权主义向当事人主义的转移。在执行过程中，当事人负有一定的举证责任，将当事人因举证不能而导致案件无法得到实际执行或迅速执行的过错归结到法院身上，不加区别地统称为“执行难”，而将当事人自身未能履行其举证义务所引起的权利暂时无法得到实现的后果由法院来承担，忽略了当事人应对其行为负有充分估断到市场交易的风险并将之最小化的责任，助长了当事人消极等待的心理，把法院推向矛盾的焦点所在，这是显然不符合我国的立法精神和诉讼的发展体制的。执行的本质是对既有法律文书内容的实现，权利人的权利是否能够得以全部满足，除了法院执行力度和方法的原因外，最根本的还是取决于被执行人的履行能力。从这个意义上讲，保证全部实现债权并非法院执行之责任，法院所应承担的是为实现债权的“措施到位”责任。因此，要注意执行程序的正当性。在执行程序的进行中，要始终保证公开、公平、公正，保障当事人的参与权、知情权、处分权和抗辨权，充分体现程序的工具性价值和社会正义价值。
在用现代司法理念思考“执行难”时，我们不能忽视人民法院内部的执行机构体制的不完善是造成执行难的重要原因。根据十六大报告的精神，按照公正司法和严格执法的要求，完善司法机关的机构设置、职权划分的管理制度，进一步健全权责明确、相互配合、相互制约、高效运行的司法体制。改革和完善法院内部执行机构不利于执行工作的因素是解决执行难问题的重要途径，可以起到事半功倍的效果。
目前法院执行机构体制存在的弊端有：
一、现有法律对执行机构设置重视不够。一方面，法院组织法只字未提执行机构问题，民事诉讼法也只规定基层法院、中级法院根据需要，“可以”设立执行机构，这只是一个选择性规范，似乎执行机构是可有可无的机构；另一方面，法律也没有给执行机构确定一个法定的称谓。这与法律对审判组织的态度相比,有一种明显的厚此薄彼之感。目前，我国各基层法院和中级法院，虽然都设立了执行庭，但最高人民法院仍没有执行庭，平级法院执行庭之间，业务联系性差，上级法院执行庭对下级法院执行庭的指导、监督作用也甚微；且执行机构称为“执行庭”，将其等同于审判业务庭，上下级法院执行机构之间仅有业务指导、监督关系，并无领导管理关系，各自为战，难以形成合力。根据我国现行人财物管理体制，地方各级人民法院的人财物受控于地方，地方法院 设置的执行机构被当作地方政府处理本地事务的工具，为本地利益的实现而服务。另外，人民法院也不是处于真空之中，当然也会受到来自社会各方面的影响，在执行中难以克服地方保护主义的干预。
二、现有法律对法院执行人员的地位不明确，缺乏应有的组织保障。法院组织法中只讲到各级人民法院设立执行员，执行员的法律地位及任免程序不明，且法官法中也没有提及执行员，这影响了执行工作在法院工作中的地位，也挫伤了执行员的工作积极性。在司法实践中，对执行员的任免一般没有手续，随意性大，很不严肃。而审判员的任命不仅需要组织部门的考核审批，还需由本院院长提请人大审议通过,不经法定程序，不受撤免。表现出执行员的法律地位不如审判员的现象，执行人员往往较审判人员被提升的机率要低。然而目前执行工作比审判工作更加艰巨复杂，不愿干执行工作，是法院内部人员存在的普遍现象。执行庭的执行人员往往被任命为审判员，这又显然有悖于执行工作由执行员进行的原则。另外由于法律对执行员的地位不明确，导致在一些人的意识中，执行人员不需要什么业务能力，不需要较多的法律知识，只要能吃苦耐劳就行了，放松了对执行员的培训、学习，给予足够的重视。当前，法院执行工作的重要性越来越突出，这与目前执行员的法律地位低的现状很不适应。可以说，执行员法律地位不明确是影响法院执行工作力度的一个重要因素。
三、在权力配置模式上，将执行案件等同于审判案件，执行人员一案到底，集执行裁判权与执行实施权于一身，且缺乏有效监督制约，容易造成执行权力的滥用。权力的滥用和扩张，司法公正和效率目标就难以保证。
四、长期以来我国的执行立法滞后，尚未有单独的强制执行法。我国现行法律关于民事执行的规定，包含在民事诉讼法第三编中，共四章30条，不但条文少，内容不完善，其余的散见于最高人民法院作出的一些司法解释中。与各项审判工作的法律规定相比，执行工作的规范性规定条文少，乏整体性和系统性，在实践中应用起来极为不便。民事诉讼法在1991 年对违反执行工作一系列违法行为的处罚措施在今天仍在适用，也不能更加有力地打击妨碍执行工作的行为，有些条文规定的十分粗放，在实践中缺乏可操作性，且产生异议，更没有明确界定罚款与拘留、罪与非罪的界限，导致目前法院执行工作在这方面的力度不大，缺乏应有的威慑力。执行权这一重要的概念尚无法律界定，何况是执行改革中所采取的许多措施，如建立执行权分离运行的机制等，难以在现行法律规定中找到直接的依据，越发加剧了执行工作的难度。
为此，针对目前法院执行机构体制存在的上述弊端进行改革的几点设想：
一、从法律上明确执行机构设置的法律地位。当前，我国需要体现国家强制执行权的法院执行机构进行强制执行的领域十分广阔，如民事诉讼、仲裁、公证、行政、破产等等。据以执行的依据包括法院生效的判决书、裁定书、调解书、支付令以及已发生法律效力的行政处罚决定书、仲裁裁决书、公证债权文书等等。申请法院强制执行的案件越来越多收案范围越来越广，案件类型也越来越复杂。严峻的现实要求我们必须建立健全强有力的执行机构以及执行人员队伍，以适应强制执行工作的需要。建议在全国法院系统内自上而下成立相对独立的执行机构，增加人员编制，健全执行机构的内部设置。其人员经费的编制预算，由最高人民法院负责，直接由中央财政支付，实行垂直领导，摆脱地方控制。在全国范围内形成一个完善的、协调的执行机构网络。这样，在强制执行工作中，下级法院执行机构可以及时地得到上级法院执行机构的指导、协调和监督，同级法院之间可以相互配合。
二、科学合理地设置执行机构，构建执行权分权运行模式。在法院执行机构内部设立执行裁判权、执行实施权相分离的运行机制，分权的目是权责明确、各司其职、各负其责，使权力运作更加顺畅，有利于形成科学的执行工作流程管理机制，有利于提高效率，同时在制度上以防止权力集中，产生执行不公的现象。执行裁判庭由执行法官及书记员组成，负责行使执行裁判权和发出执行指令，制定执行计划。其主要工作职责为，：根据生效法律文书确定的执行内容，作出执行裁定及指令；审查案外人及第三人异议；决定变更及追加执行当事人；对委托评估、拍卖、变卖和执行分配进行裁定；决定执行案件的中止、暂缓及其它执行裁定；负责执行案件的期限及执行回告；审查对拘留、罚款决定的复议申请等。建立对执行工作中的重大事项实行合议的制度。执行实施权由执行员组成，根据执行裁判庭的指令及制定执行计划，负责实施执行措施。其主要工作职责为：送达执行法律文书；调查核实被执行人的财产；实施强制措施；负责简易案件的执行以及实施其它执行行为。
执行裁判权和执行实施权分权行使，改变了传统运行模式中案件由个人决定、执行权高度集中，缺乏有效的监督和制约，客观上容易导致执行权滥用的状况。执行裁判权与执行实施权在相互制约的同时又相互监督，从运行模式上杜绝了随意执行，消极执行和简单执行、违法执行的可能性。实行执行全程公开，增加了透明度，杜绝了“暗箱操作”的可能性，使执行工作自觉接受社会及当事人的考察、评价和监督，从制度上杜绝了随意执行、违法执行的可能性，切实体现了执行活动的公开、公正、文明、依法。
三、从法律上明确执行员的法律地位。建议修改法官法，把执行员纳入法官的范畴，或者单独制定执行官法，执行员的任命经过组织部门的考核审批，由本院院长提请人大审议通过,不经法定程序，不受撤免。将执行人员与审判人员同等看待，调动执行人员工作的积极性和主动性。对执行员的录用、任免、职权范围、职责、考核、奖惩等依据法官的管理办法作出具体规定，以保证其素质。
四、尽快制订独立的“强制执行法”。近年来，最高人民法院就强制执行问题作了不少的司法解释，各级法院也都已制定或拟制定执行工作细则，不少地方人大颁布了有关强制执行的地方性法规，所有这些都在为制定独立的强制执行法做了准备工作。从执行机构设置、执行分权、执行管辖、执行程序、执行措施、协助执行、执行范围、执行期限、妨害执行行为的制裁办法等方面进行详细规定，以适应日趋复杂的执行工作的需要。完善配套立法，营造有利于执行工作的外部法制环境。理顺民事执行权的运行机制，建立科学的民事执行管理体制，强化民事执行措施，强化执行机构及其人员依法执行的观念，确保公正执行，提高效率，为根本解决“执行难”打下良好的基础。
五、 加大执行工作的力度，改善执行环境。目前，由于我国强制执行的法律法规不健全，法院执行工作表现出苍白无力,使得大量生效法律文书难以执行。这不仅损害了当事人的合法权益，也损害了人民法院应有的司法权威，损害了党和政府在人民群众的形象，动摇了人民群众对依法治国，建设社会主义法治国家的信念，而且引发起一系列的社会问题，更为严重的是导致作为市场经济基础的社会信用关系和商品交易安全缺乏保障，从而阻碍了社会主义市场经济体制的建立和发展。改善目前的执行环境，加强宣传，加大处罚力度，提高法院执行机构的威慑力，从而扭转“执行难”的局面。
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