热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

吉林省全民健身条例

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 07:17:40  浏览:8869   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

吉林省全民健身条例

吉林省人大常委会


吉林省全民健身条例
(2010年9月29日吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)





第一章 总 则

第一条 为了促进全民健身活动的开展,保障公民参加全民健身活动的合法权益,提高公民身体素质,根据《中华人民共和国体育法》、《全民健身条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本省行政区域内的全民健身活动,适用本条例。

第三条 县级以上人民政府应当将全民健身事业纳入国民经济和社会发展规划,制定全民健身实施计划,建立和完善公共体育服务体系,加大对农村地区和城市社区等基层公共体育设施建设的投入,促进全民健身事业均衡协调发展。

第四条 全民健身工作实行政府统筹协调、部门各负其责、社会共同支持、公民积极参与的机制。

第五条 县级以上人民政府体育主管部门负责本行政区域内的全民健身工作,其他有关部门在各自的职责范围内做好与全民健身有关的工作。

县级以上人民政府及其体育主管部门应当加强对全民健身的科学研究,发掘、整理民族、民间传统健身项目,开发适合本地特点的全民健身项目,开展具有本地特色的全民健身活动,推广科学的健身方法。

第六条 乡(镇)人民政府、街道办事处负责组织开展辖区内的全民健身活动。将全民健身工作纳入公共服务体系建设,加强文体活动站、文体活动室的建设。

社区居民委员会、村民委员会应当协助政府和有关部门做好全民健身工作,为辖区内的单位、组织和公民参与健身活动提供服务。

第七条 工会、共青团、妇联、残联等人民团体应当结合各自特点,组织开展全民健身活动。

第八条 广播、电视、报刊、互联网站等大众传播媒体应当加强对全民健身的宣传,普及科学健身知识,增强公民健身意识。

第九条 县级以上人民政府应当将全民健身工作所需经费纳入本级财政预算,并随着经济的发展逐步增加对全民健身的投入。

体育彩票公益金应当按照国家规定,重点用于组织开展群众性体育活动、培训社会体育指导员、进行国民体质监测和全民健身设施的建设、管理与维护,并逐步提高对农村地区和城市社区的投入比例。

利用福利彩票公益金建设社会福利设施时,应当按照国家规定,设置适合老年人和残疾人健身活动的设施。

鼓励自然人、法人或者其他组织投资兴建全民健身设施,举办健身活动,为全民健身事业提供捐赠或者赞助。

第十条 县级以上人民政府对组织开展全民健身活动成绩显著的单位和个人,应当给予表彰、奖励。

第二章 全民健身活动

第十一条 县级以上人民政府及其体育主管部门应当举办以推动全民健身为目的的群众性体育活动。每年六月至十月组织开展全省“全民健身百日行”系列活动。

第十二条 县级人民政府体育主管部门应当在传统节日和农闲季节组织开展与农村生产劳动和文化生活相适应的全民健身活动。

第十三条 县级以上人民政府应当健全体育总会组织,发挥体育群众团体组织作用,服务于全民健身活动。

国家机关、社会团体、企业事业单位等应当建立健全全民健身活动组织,有计划地组织和开展经常性的全民健身活动。

第十四条 鼓励和支持社会力量依法建立体育协会、健身俱乐部、健身辅导站(点)等体育社会组织,组织开展全民健身活动,宣传普及健身知识。

各级体育总会、单项体育协会、行业体育协会和体育类民办非企业单位等体育社会组织,应当根据组织章程和各自特点,组织开展全民健身活动。

第十五条学校应当按照国家规定课时开设体育课,组织开展广播体操、眼保健操和多种形式的课外体育活动,确保学生每天至少一小时的体育锻炼时间。学校每年至少要举办一次全校运动会。

学校应当加强对学生参加体育健身活动的引导和管理,执行国家学生体质健康标准,建立学生体质健康档案,定期对学生进行体质监测。

第十六条 社区居民委员会应当结合社区特点,组织开展小型多样的体育健身活动。

村民委员会应当结合农村特点,组织开展适合农民参加的体育健身活动。

第十七条 公民参加全民健身活动,应当遵守健身场所的规章制度,爱护健身设施,维护健身环境,不得影响他人的正常工作和生活。

第十八条 任何组织和个人不得利用健身活动宣扬封建迷信、违背社会公德、扰乱公共秩序、损害公民身心健康。

第三章 全民健身设施

第十九条 本条例所称全民健身设施,是指公共体育设施和其他向公众开放用于开展全民健身活动的设施。

本条例所称公共体育设施,是指由各级人民政府举办或者社会力量举办的,向公众开放用于开展体育活动的公益性体育场(馆)等的建筑物、场地和设备。

第二十条 县级以上人民政府应当加强全民健身设施的建设和管理,扶持少数民族地区、欠发达地区和农村的全民健身设施建设。

县级以上人民政府体育主管部门应当加强对全民健身设施建设和使用情况的监督管理,充分发挥全民健身设施功能。

第二十一条 县级以上人民政府体育主管部门应当根据国家有关规定,会同有关部门编制全民健身设施建设规划,并将其纳入城乡规划、土地利用总体规划和国民经济与社会发展五年规划。

全民健身设施的建设选址,应当符合全民健身设施建设规划,遵循统筹安排、合理布局、方便利用的原则,并以公示的方式征求公众意见。大型全民健身设施的建设选址,应当举行听证会。

全民健身设施应当为老年人和残疾人参与健身活动提供方便。

第二十二条 县级以上人民政府体育主管部门应当有计划地为没有全民健身设施的已建成居民住宅区配建全民健身设施。

第二十三条 新建、改建和扩建居民住宅区,规划部门和建设单位应当按照有关规定,规划和建设配套的全民健身设施。

居民住宅区配套建设的全民健身设施,应当与居民住宅区的主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。任何单位和个人不得擅自改变全民健身设施的建设项目和功能,不得缩小其建设规模和降低其用地指标。

第二十四条 新建、改建、扩建全民健身设施的竣工验收,应当有县级以上人民政府体育主管部门参加。

第二十五条 全民健身设施管理单位应当自全民健身设施工程竣工验收合格之日起三十日内,将该设施的名称、地址、服务项目等内容报当地县级以上人民政府体育主管部门备案。

已建成全民健身设施的管理单位应当自本条例施行之日起三十日内办理备案手续。

第二十六条 县级以上人民政府体育主管部门应当通过报刊、广播、电视、互联网站等大众传播媒体及时向公众公布本行政区域内的全民健身设施名录及相关信息。

第二十七条 国家机关、社会团体、企业事业单位应当为职工开展健身活动提供场地、设施等必要条件。

第二十八条 教育主管部门和学校应当按照国家规定的学校体育设施配备标准,建设体育场地,配备体育设施,保证体育教学和学生开展体育锻炼的需要。

第二十九条 任何单位和个人不得侵占、破坏全民健身设施。

不得擅自改变公共体育设施的功能和用途,因城乡建设确需拆除或者改变公共体育设施功能、用途的,应当按照有关法律、法规的规定择地重建。

第三十条 向全民健身事业捐赠资金、设施和器材的,享受税收等优惠政策,可以根据国家有关规定留名纪念。

第四章 全民健身服务

第三十一条 实行国民体质监测制度。县级以上人民政府体育主管部门应当根据国家有关规定和本地区实际,制定本行政区域的国民体质监测方案,并会同统计、教育、卫生等部门组织实施,定期向社会公布监测结果。

第三十二条 从事国民体质测定的单位,应当具备国家规定的条件,定期培训国民体质监测人员。

对公民进行体质测定时,应当按照国家体质测定标准规范操作,为被测定者提供测定结果,给予科学健身指导,并对测定结果保密。

第三十三条 实行社会体育指导员制度,建立社会体育指导员协会。县级以上人民政府体育主管部门应当根据国家制定的社会体育指导员技术等级制度的要求,有计划地开展社会体育指导员培训工作。

全民健身设施管理单位应当配备相应技术等级的社会体育指导员,为全民健身活动提供科学指导。

开展全民健身志愿者活动,鼓励具有体育特长或者热心体育事业的人员,志愿参与组织和辅导全民健身活动。

第三十四条 全民健身设施投入使用前,应当明确管理单位并由管理单位负责设施的日常运行维护,保证其公益性和使用的安全性。设施管理的具体办法,由县级以上人民政府体育主管部门制定。

第三十五条 公共体育设施除赛事、维修、保养外,应当向公众开放。开放时间应当与当地公众的工作时间、学习时间适当错开。在法定节假日和学校寒假、暑假期间,应当适当延长开放时间,并增设适合学生特点的健身项目。

具体开放时间应当向公众公示。

第三十六条 公共体育设施管理单位在提供服务过程中有服务成本开支的,可以适当收取成本费用。收费所得应当专项用于全民健身设施的日常维修、保养和管理,不得挪作他用。具体收费标准应当报经所在地价格主管部门批准。

收费的公共体育设施,管理单位应当对老年人、残疾人和在校中、小学生等实行优惠开放或者在规定时段免费开放。

收费标准和优惠条件等应当向公众公示。

第三十七条 国家机关的体育健身设施和由政府投资建设的体育专用设施,管理单位应当创造条件,利用法定节假日、假期和其他适当时间向公众开放。

第三十八条 学校的体育健身设施,应当以学校正常授课和学生活动为主,在法定节假日、寒假、暑假和其他适当的时间向公众开放。

县级以上人民政府应当对向公众开放体育健身设施的学校给予支持,为其办理有关责任保险。

开放体育健身设施的学校经所在地价格主管部门审核同意后,可以适当收费。对开放过程中发生的水电费用,水电部门按照原收费标准收取。

第三十九条 公园和具有晨练、晚练场地的景点,应当向公众免费开放,并公示开放时间。

第四十条 县级以上人民政府应当采取奖励、专项资金补助、彩票公益金补助等措施,鼓励企业事业单位和公民个人的体育健身设施向社会开放。

第四十一条 全民健身设施管理单位应当配备和使用符合强制性标准的设施和器材,并在醒目位置标明设施和器材的使用方法和注意事项。

向儿童、青少年开放的体育健身设施,应当根据儿童、青少年的生理、心理特点采取安全防护措施。

第四十二条 经营高危体育项目应当向所在地县级以上人民政府体育主管部门提出书面申请。

县级以上人民政府体育主管部门应当自收到经营高危体育项目申请书之日起的三十日内作出决定。对审核合格的,予以登记,颁发《高危体育项目经营许可证》;对审核不合格的,应当书面通知申请人并说明理由。

经营高危体育项目应当持《高危体育项目经营许可证》,到工商行政管理部门依法办理相关登记手续。

高危体育项目以国务院体育主管部门公布的目录为准。

第四十三条 《高危体育项目经营许可证》由省人民政府体育主管部门统一印制。

《高危体育项目经营许可证》遗失的,应当向原发证机关提交书面报告,申请补办《高危体育项目经营许可证》。

第四十四条 高危体育项目经营场所改变名称、场所、法定代表人、经营范围等,应当向原审批部门办理变更登记。

高危体育项目经营场所停业、复业的,应当向原审批部门办理停业、复业登记。

第四十五条 对全民健身设施建设、使用和全民健身活动中的违法行为,任何单位和个人均有权向体育主管部门或者其他有关部门投诉、举报。

接到投诉、举报的部门应当根据各自职责在六十日内进行调查、核实,并依法予以处理。

第五章 法律责任

第四十六条 学校违反本条例第十五条第一款规定的,由县级以上人民政府教育主管部门按照管理权限责令改正;拒不改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第四十七条 违反本条例规定,新建、改建、扩建居民住宅区未按照规划要求建设体育健身设施的,由县级以上建设主管部门责令限期补建;逾期未补建的,由县级以上建设主管部门依法处理。

第四十八条 违反本条例规定,侵占、破坏全民健身设施,擅自拆除公共体育设施或者改变其功能、用途的,由县级以上人民政府体育主管部门责令限期改正,恢复原状;造成设施损坏的,应当赔偿损失;违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条 未经许可,擅自经营高危体育项目的,由县级以上人民政府体育主管部门按照管理权限责令改正;有违法所得的,没收违法所得;违法所得不足三万元或者没有违法所得的,并处三万元以上十万元以下的罚款;违法所得三万元以上的,并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款。

第五十条 高危体育项目经营者取得许可证后,不再符合规定条件仍经营该体育项目的,由县级以上人民政府体育主管部门按照管理权限责令改正;有违法所得的,没收违法所得;违法所得不足三万元或者没有违法所得的,并处三万元以上十万元以下的罚款;违法所得三万元以上的,并处违法所得两倍以上五倍以下的罚款;拒不改正的,由原发证机关吊销许可证。在吊销许可证后五个工作日内通知工商行政管理部门,由工商行政管理部门责令当事人依法办理变更登记。

第五十一条 利用健身活动宣扬封建迷信、违背社会公德、扰乱公共秩序、损害公民身心健康的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十二条 县级以上人民政府及其有关部门的工作人员在全民健身工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第五十三条 本条例自2010年12月1日起施行。



下载地址: 点击此处下载

关于转发市规划局市园林管理局《镇江市城市绿线管理办法》的通知

江苏省镇江市人民政府办公室


关于转发市规划局市园林管理局《镇江市城市绿线管理办法》的通知

镇政办发〔2005〕78号


  各区人民政府,镇江新区管委会,市各委办局,各直属单位、企事业单位:

  现将市规划局、市园林管理局《镇江市城市绿线管理办法》转发给你们,请结合实际,认真执行。

  

  

  

  二○○五年六月十日

  

  

  镇江市城市绿线管理办法

  

  市规划局市园林管理局

  

  第一条为加强城市生态建设,巩固城市园林绿化成果,均衡城市绿地布局,创造良好的人居环境,促进城市可持续发展,根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市绿化条例》以及《城市绿线管理办法》等法律、法规和规章,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条本办法所称的城市绿线是城市规划区内各类绿地以及对城市生态和景观产生积极作用区域的保护控制管理线。

  第三条本办法适用于城市规划区内各类绿线的划定、保护和监督管理。

  第四条市规划、园林绿化行政主管部门根据城市总体规划、城市绿化的现状、风景名胜、自然地貌等,组织编制城市绿地系统规划,确定城市绿化目标和布局,规定城市各类绿地的控制原则,按照规定标准确定绿化用地面积,分层次合理划定各类绿地绿线,经市人民政府批准,向同级人民代表大会做出报告。

  第五条市规划、园林绿化行政主管部门按职责分工负责城市绿线管理工作,对城市绿线的控制和实施情况进行定期检查,并向同级人民政府和上级行政主管部门做出报告。市建设、国土、交通、水利、农林等部门积极协助做好城市绿线管理工作。

  第六条市规划行政主管部门按照城市绿线管理要求,在控制性详细规划中确定不同类型用地界线、规定绿地率控制指标和绿化用地界线具体坐标;会同市园林绿化行政主管部门在修建性详细规划中确定绿地布局,提出绿化配置的原则或者方案,划定绿地界线。

  第七条城市绿线的审批、调整由市规划、园林绿化行政主管部门依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市绿化条例》进行。

  第八条批准的城市绿线应向社会公布,接受公众监督。任何单位和个人都有保护城市绿地、服从城市绿化管理的义务,有监督城市绿线管理、对违反城市绿线管理行为进行检举的权利。

  第九条下列区域应界定城市绿线:

  (一)现有的和规划的公共绿地、居住区绿地、防护绿地、单位附属绿地、生产绿地、风景林地、道路绿地。

  (二)城市规划区内的山体、河道、水塘、鱼池等城市景观生态控制区域。

  (三)城市规划区内的风景名胜区、湿地、散生植被、古树名木规定的保护范围等。

  (四)其他对城市生态和景观产生积极作用的区域。

  第十条城市绿线范围内的公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等,必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标准,进行绿地建设和管理。

  第十一条居住区和单位附属绿地面积应符合城市绿化规划建设规定,不得擅自降低绿化用地指标。

  第十二条各类工程项目,按照标准划出绿线,进行绿地设计,经市园林绿化行政主管部门审查,与建设工程同步施工,同步验收。凡验收不合格或未按批准的绿化规划建设的,工程不得交付使用。

  第十三条划定城市绿线的现有绿地,由市园林绿化行政主管部门登记造册,确定管理单位。划定城市绿线的规划绿地,市规划行政主管部门应严格控制,市园林绿化行政主管部门负责监督管理,建成后由市园林绿化行政主管部门登记造册。

  第十四条城市绿线范围内用地,任何单位、个人不得擅自占用、征用和损毁,不得改作或变相改作他用,不得进行经营性开发。

  城市绿线范围内所有树木、绿地、植被、绿化设施等,任何单位和个人不得擅自移植、砍伐、侵占和损坏,不得改变其绿化用地性质。

  城市绿线范围内不得新建不符合绿化规划要求的各类建筑物、构筑物或其他设施。

  城市绿线内现有的不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应逐步迁出,临时建筑及其构筑物应限期予以拆除。

  第十五条任何单位和个人不得在城市绿线范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。

  第十六条在城市绿线内,因城市规划调整确需变更城市绿地的,市规划、园林绿化行政主管部门应组织审查和论证,并在同类区域内落实补足绿地措施和经济补偿措施。

  在城市绿线范围内移伐树木的,应经市园林绿化行政主管部门审查批准。

  第十七条违反本办法规定,擅自改变城市绿地内土地用途,占用或破坏城市绿地,损毁绿化设施的,由市规划、园林绿化行政主管部门按照《中华人民共和国城市规划法》、《城市绿化条例》的有关规定处罚。

  第十八条违反规定在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对城市生态环境造成破坏活动的,由市园林绿化行政主管部门责令改正,并处10000元以上30000元以下罚款。

  第十九条破坏绿地、树木及其设施,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第二十条市规划、园林绿化行政主管部门或其工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,违反规定在已经划定的城市绿线范围内审批建设项目,致使绿地、树木损坏或者死亡的,对相关责任人员由有关机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十一条城镇体系规划所确定的各类绿地,城市规划区外防护绿地、绿化隔离带等绿线划定、监督和管理,参照本办法执行。

  第二十二条本办法自2005年6月10日起施行


试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同,也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词 商品房认购书 预约款 定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
(一)商品房认购书的意义
商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细,基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

(二)商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。
在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

(一)商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?
从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况,笔者认为,约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项,可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式,笔者认为,本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下,销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,笔者认为,价款是购房合同的必要条款,由于目前商品房市场并未形成充分的竞争,难以确定市场价格,因此,价格约定是必要条件。当然,只要通过约定可以确定价格就可以了,至于付款方式和付款时间,完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是,由于商品房的面积有多种计算标准,例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大,直接影响着房屋总价的确定和单价的高低,因此笔者认为,面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期,笔者认为,对于交付使用条件,相关法律和法规有比较明确的规定,包括强行性规定和任意性规定,可以起到漏洞补充的作用,因此并非必要。关于交付日期的问题,笔者认为,如果是现房出售,没有约定交付日期的,可以通过合同法的催告制度解决;如果是预售,可以合理确定交付期限;关于第六条装饰、设备标准承诺,笔者认为,如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容,一般可以视为购房合同的内容;即使没有这方面的规定,也可以通过开发商的设计确定;如果开发商的设计中也没有此方面的内容,可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此,装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,笔者认为,关于配套设施,各地政府往往对开发商都有比较明确的要求,因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属,笔者认为,公共配套建筑的产权归属,既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断,也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定,不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜,商品房解释中做出了如何处理的明确规定,并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法,笔者认为,司法裁判是法定的解决方式,双方没有约定不影响纠纷的解决,更不影响合同的成立,并非必要条款。关于第十二条违约责任,笔者认为,根据商品房买卖合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法,可以折衷裁定;商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理,也有很多明确的规定,赋予了买房者保护自己权利的充足方法,因此,违约责任不是必要条款。
综上所述,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是,只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时,准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务,双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致,那么,准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准,保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务,同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

(一)商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立?有一种观点认为,商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的:第一,约定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同;第三,在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为,商品房认购书并非购房合同的从合同,其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简,其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平,并且当事人就此达成了合意,合同债权就可以有效成立。反之,合同债权就不能有效成立。因此,商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议,就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售,因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约;也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同,同样无需特约。
商品房认购书签订后,双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同,也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价?笔者认为,约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价,认购的意思也是确定的。当然,这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款,不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
(二)商品房认购书的生效
在实践中,很多开发商为筹集建房资金,在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购,并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效?一种观点认为,内部商品房认购书是无效的合同。其理由是,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定, 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1